■交屋前解約多，不少建商開始頭疼！

Q:

淡水杜小姐問：我住在淡水淡江大學的舊商圈內，約只有15坪大，兩夫妻帶一個小孩，雖然夠住，但空間不夠大，一直想換屋。

淡海新市鎮於2006~2007年開始推案時，每坪房價在14~15萬元，若以30多坪的3房格局，總價約400~500萬元，這個價錢對台北市市中心的人來說，可能賣一間房，就可以在淡水換兩三間房，但如就每坪才10萬元不到的舊房子來說，賣不了幾個錢，我實在換不起房子。

多年過去了，淡海新市鎮的房價漲得更兇，前兩年，藉由輕軌捷運的題材，有些新建案每坪開案價格，竟然從20餘萬元直衝到30萬元，甚至還高達40萬元，而這個新價格，對我來說，更有如「天價」般可望不可及。

不過，淡水輕軌捷運動工後就停工，而這兩年政府打房，淡海新市鎮的房價好像上不去了，大家都說，這邊的房價議價空間已加大，但我怎麼還是有「換不起」房的無力感？ A:

最近，我在淡大研究所教的畢業學生來看我，三十多歲的他是派駐到中國大陸工作的台幹，今年因為想結婚，想在淡水買房子，希望我提供一些參考意見。

會想在淡水買房，一方面是淡大畢業，有地緣性，對這一區比較熟悉，另一方面則是因為同是淡大畢業的女朋友住慣了淡水。

我給他的建議是要至少看過一、二十間房子，且每次看的房子都要做筆記，而他也說，早先去淡水看房子，都照上課教的做筆記，且把握以下原則：

一、房屋及車位分開計價：將車位價格扣除掉的總價除以坪數，才能了解每坪房價多寡，以了解建商開價是否偏離市場行情，懂得拆算，才不會被騙。 二、露台及陽台會不會太大，占了太多坪數。 三、附近有沒有嫌惡設施，如變電所、墳墓等。 四、建商品牌。 五、若是成屋則要核對室內實際使用空間大小。 六、走到室外或對街，看有沒有路沖(對屋角或是正路沖)。 七、看是要買在馬路邊，還是巷子內，若是巷子內，要注意巷道寬度與消防車能不能通行等居家安全相關問題。

但重點還是在「殺價」，他談到，在10多間房子中，他較中意的一間，開價1200萬元以上，他直接殺8折談，但銷售人員堅持8.5折，當場議價不成，但回到家不久，又接到對方來電詢問，似乎只要價格稍微往上加一點，就有機會「成交」，而他還在考慮中。

對很多購屋者來說，結婚是買房的一大動力，但在房市向下修正的這個時機點，可以多多看屋。值得注意的是，現階段不必急於買房，也可先租房，「以租代買」。

會做如此建議，主要是目前房市由多翻空，開始走下坡，價格僅有小幅修正，此時進場，還不見得買在最低點，不如多等一段時間，屆時，也許房價總額減個50~100萬元，都還很值得。

Q:

桃園朱先生問：大家都說房市要跌，怎麼建商還在拚命推案、蓋房子？

A:

我的一位EMBA學生是某家建設公司的CEO，今年初與我電話閒聊，談到最近遇到小麻煩，有一位投資客買了他位於桃園市政府旁巷弄內建案的三戶房子，想要解約！

他說，該建案在2013年10月推案，當時，他還在考慮要不要延至2014年再推案，後來接受代銷公司的建議，如期推案，而房子慢慢賣，在2014年農曆年前，他曾打過電話告訴我，還好接受代銷公司的建議，現在房子銷售已高達8~9成，因此，景氣似乎不像他預期的那樣糟。

只是，他以為巷弄內的建案，應該是自住客居多才對，直到該位投資客要求解約，他才發現有不少投資客，只要地段好，連巷弄內的房子都會投資。且據了解，這位投資客連同附近的預售案，總共投資了8戶，在即將辦理交屋過戶，馬上面臨自備款不足，不但銀行核貸成數大幅緊縮，並且即將面臨按期繳交貸款的問題，而不得不先行「斷頭」，只求「平盤」賣出。

一般來說，預售屋還不在奢侈稅課徵範圍，因此，不少投資客會在交屋前，以「紅單轉手」的方式先落袋為安，此時，頂多被課財產交易所得，但一旦過戶後，馬上就要面臨按月繳付房貸的壓力；再者，則是奢侈稅「閉鎖期」2年的限制，否則一旦出售，就會被課10~15％的奢侈稅。 該位投資客因不想揹房貸，也不想繳奢侈稅，因此，希望解約，寧願先前繳的2成自備款被扣違約金。

但要不要讓客戶解約呢？令他非常頭痛！因為房市走下坡，讓客戶解約後的那三戶房子，有可能賣不到當初預售的價格，重新拿到市場銷售也不見得好賣，且日後若變成「餘屋」，公司又馬上要面對逐漸調高的房屋稅及地價稅，實在划不來。

由此一案例，消費者也可以多多觀察，一旦房市走跌，投資客拋售的情況會愈來愈多，價格下跌則是下一步。因此，想要買房的首購族，平時就要多看屋，多累積經驗，俾便適當時機進行「殺價」，以期購買到一戶得以安身立命的安樂窩。