交屋時出水量大、水管通，為何住沒多久就堵塞？營建業8年老鳥曝「驗屋3個眉角」：流程及費用一次看

「驗屋就像房子做健康檢查，中古屋要考量原始結構問題，新成屋重點放在防患於未然。」

1.哪種房子需要驗屋？

2.驗屋不是水龍頭有水？燈泡有亮就好？

3.驗屋要幾天？價格怎麼算？

在不動產的價值鏈裡面，以前並沒有所謂「驗屋」的說法，比較相近的就是「點交」，進到房屋後這邊點一點、那邊看一看，一切都有就沒問題。

如今，有了「驗屋」的出現，買賣房屋更有保障，這也成了我目前的跨界新斜槓。

中古屋 vs 新成屋 誰更需要驗屋？

若是購買中古屋，大部分都會透過仲介，此時就會考量仲介的中立性，攸關是否需要驗屋，然而過程中若有什麼事情，是否就由房仲公司出面處理？

對於房仲來講，他是作為兩方的橋樑，當然也會告訴買方：「我已經跟賣方確認過了，這裡不是凶宅，也沒有漏水的問題！」所謂凶宅的部分，今天先暫且不論，我們單純來談漏水這件事。

有時候賣方可能不是故意要隱瞞，他也不知道房子有什麼問題，自己住的時候好好的，甚至於有些是裝潢起來，房子賣出去了以後，才發現原來有一些問題，不一定是漏水，可能是給水系統或者是電力故障，此時才發現原來那麼複雜，卻沒有人可以幫上忙！

以新屋來講，驗屋就更需要了，因為新屋的對方就是賣房子的建設方，理論上賣房子的人如果有什麼瑕疵，可能就會比較有所隱瞞，因為沒有一個中立的房仲來當橋樑。

一、給排水檢查：不是打開水龍頭，出水量大、水排得掉就代表沒事

一般的集合住宅，真的是一個非常複雜的工種或是產品，以水電來講，我想沒有任何一個建設公司想要把水電做不好，因為水電的維修很麻煩，可是一棟集合住宅可能100戶完工，能確保所有的這個落水頭、水龍頭、管線，通通都沒有問題嗎？有時候也很難講。

因此，在交屋前，至少把水電的部分做一個確認，我認為這些也都是必要的一環。

因為建設公司的營造發包，也是找一個水電下包，然後包工再去找水電工班，然後水電工班資歷跟經驗，可能有所落差，就把它完成了。表面上看起來當然是沒問題，但是內部有沒有問題，那可就不一定了。

在沒有驗屋公司之前，我想大家買賣房子，不管是新屋也好、中古屋也好，最容易看給排水的方式，就是把水龍頭打開，然後沖一下，觀察流水和洩水的速度是不是順暢，就這樣結束了。可是實際上在使用的時候，並不是這樣，有的人太過，就要給它開個10分鐘，如今是缺水的時局，不免覺得頗為浪費，而有些人則是開一下評估有進水和洩水就好了。

現在的驗屋可能會運用「內視鏡」，剛剛提到健康檢查，其實真的很像人體檢查一樣，採用內視鏡觀看水管的內部，把鏡頭伸進去，確認有沒有阻塞。

各位可能會想：「新房子阻塞什麼呀？」因為施工是很多人經手，有些人求方便，可能在這個施工的過程當中，遺下水泥或是一些污損物等等，使用水管的過程好像沒事，可是當我們用內視鏡檢查的時候，就發現裡面掛了很多水泥塊，甚至有一些雜物，可能已經阻塞50％。檢測的時候，感覺水路還是相當順暢，但搞不好住一段時間就會堵住了。我們當然不希望發生狀況，可是不可避免的，往往就有這些情形。

二、電力檢查：不是燈泡有亮就好，「電器箱」藏魔鬼細節

再講到電力的部分，現在的電也非常複雜，有110、220伏特，有些人買了新屋，他要「客變」，就把這個線拉到那裡、那個線拉到這邊，如果沒有經過仔細查驗的過程，只是拿顆燈泡放上去：「好，它有亮！」裡面的瓦數或是接線的部分，可能都有問題。

我們最常做的一個檢驗就是打開電氣箱，就會發現電氣箱如果是亂七八糟的線，通常這一家可能要仔細檢查，因為連一個電氣箱都很混亂，配線都排不好的話，以小看大，整體水準肯定有問題。這也是為什麼買中古屋，有些人會強調要水電重拉，這個就是重點。

其實我們也不鼓勵所有新的水管、水電，通通埋在水泥裡面，因為這已經是過時的方法，因為一旦埋進去，一到遇到需要維修的時候，就會變得相當複雜。所以遇到水電需要重拉，我們也會鼓勵明管、工業風，盡量縮短這種以後可能產生問題的方法，就是要讓消費者知道──我到底買到什麼樣的房子。

三、衛浴設備：進口的名牌造型馬桶，反而容易堵塞？

此外，現在新的馬桶已經不是密閉式，前面有做一個小開口，萬一堵住的時候，自己拿一個鐵絲勾一勾就通了。

這就講到另外一個問題了，因為現在的人對於很多居家用品，他認為是一種享受，想要追求名牌，所以有人會在裝潢的時候或是建商說：「我用一顆進口馬桶，非常時尚漂亮，整體造型怎樣……。」但殊不知它可能比較容易堵塞。

我們在檢查時，也可以看得出來，建商是否有針對不同的建材設備，能夠有不同的維修或是裝置的方法，才不會造成搬進去以後，可能需要維修的地方多不勝數。

不過，以驗屋公司的標準，通常會拿一些基本配置圖進行比對，絕對不足用肉眼或是儀器稍微檢測就好，還要比較當初施工有沒有確實，這些都是驗屋公司要做的事情。

驗屋時間要多久、價格怎麼算？驗屋費用和流程一次看

驗屋是以每一次的案場，以一般集合住宅來講的話，大概都是一個半小時到二個半小時之間，根據坪數的大小來計價。

因為沒有辦法驗到公設，假設一般室內面積，在這個15到20坪左右的話，也許驗屋的費用大概就是一萬到兩萬，甚至有些是更小一點的範圍，可能連一萬塊錢都不到。

然而，當我們都買了1,000萬的房子了，只需要花一點點的錢（可能連1%都不到，只有0.1%），就可以讓自己住得更安心，我認為是一個必要花費與投資。

驗屋工作最後會出具一份驗屋報告，跟健康檢查很像，並且把紅字的部分逐一拍照，比對提供出現什麼問題、產生的狀況又是什麼，買家或屋主可以依著這份驗屋報告，決定是不是亟需解決的問題，如果是問題，就需要去維修；如果不是問題，至少也能心知肚明，我知道這個房子某些地方可能有問題，但我就是不想要重新油漆，在那兒擺個櫃子也是很好。

因為並非所有的缺點都需要維修，就跟健康檢查報告一樣，不是所有的紅字，都覺得好像很嚴重，必須趕快處理。但是它會讓你知道，你的房子（身體）到底長什麼樣子，有哪些需要特別留意的地方（部位），作為未來需要定期觀察、持續追蹤的選項。當我們越瞭解自己的房子，越能夠幫助自己做出正確的決策。

提醒：別掉入專業坑，驗屋項目不是越多越好

因為自己開始踏入驗屋這個行業，實在是有感而發。所以，這篇想要分享兩個「不是越多越好」。

1. 檢驗項目，不是越多越好。

很多購屋者想要找驗屋公司時，會有一個迷思，花同樣的錢，當然要挑能夠檢驗越多的公司，常常有人打電話來就間：

「XX公司這機的價格可以檢驗27項，只要多加XX元，又會增加X項。」我們就要花很多時間去比較和說明，「他們的這項」跟「我們的這項」哪裡一樣、哪裡不一樣。

買東西多方比較是合理的，嫌貨才是買貨人，但是購屋者在做驗屋決策時，若是太拘泥於檢驗項目多寡，有時會掉進另外的「專業坑」。

每一家驗屋公司的分類方式可能有所不同，甚至在敘述說明時，也可以特意寫成不同項目，其實是在做一樣的事情。若為了消費者只看總數，難道要故意把一個項目拆成五個項目嗎？

此外，不一定每一個項目都有其必要性。舉例來說，有一家同業新增「室內空氣品質檢測」，就難免令人納悶。

以一間新成屋來說，窗外是「大馬路」跟「靜巷」，或是檢測時「開窗」與否，空氣品質應該就有差別。那麼要檢查「這個項目」的目的性，到底是什麼呢？

有些建案「沒有開窗」也可以當「多一個房間」的設計，檢查結果跟 「有開窗」的比較，「沒有開窗」的空氣品質自然不好！

還有兩組檢測，也是屬於「加減做一下」的類別，例如甲醛和電磁波，這兩者和購屋合約其實都沒有直接關係，如果都還沒有裝修，甲醛就是僅供參考，應該要在裝修之後、人住之前來檢測，才比較重要。

電磁波也一樣，測量結果也是僅供參考，有些外部環境影響也很難改變。絕大多數的空屋內，也很少有電磁波問題。

或許我可以為了迎合購屋者，反正你想要，我就加上去，但是其實是沒必要的做法，我也同樣直言不諱，這才是想要建立驗屋標準的態度，不是要隨波逐流。

2. 檢驗缺失，不是越多越好。

當然，沒有購屋者希望自己買的房子，間題一大堆，多到「馨竹難書」。但是會跑出另外的心態，同一個社區交屋，你找 A 公司檢驗，報告說有100 多項缺失，結果我找B公司檢驗，只有60 項不到。

好奇怪啊！會不會有沒有檢查到，或是檢查漏掉呢？也因為這樣，有些驗屋公司「學會」多做就不算錯，列的缺失越多，表示「我越嚴格，也越用心」，搞到建商的營建工程人員，看到驗屋公司就滿臉嫌棄，覺得你們就是要來挑毛病！

以上這兩種都是「不健康」的狀況，對於買屋、驗屋、交屋這三方來說，無法達成三赢局面。

其實驗屋還真的是最小的一部分，重點是對於購屋者，若無法真正得到實質好處，千萬小心不要掉入「越多越好」的陷阱裡。實用好住，能夠得到好房，才是購屋的根本目的！

作者簡介_朱承天（羅姐）

「中華民國全國驗屋標準推廣協會」發起人

標竿驗屋科技公司負責人

曾在營建行業工作前後八年，擔任過營造公司董事長特助，系統模板業務主管及推廣主管，營建工地管理主管，新建案交屋專案經理等。且在零售業購物中心及連鎖店，擔任行銷及營業主管多年。

本圖文摘自博思智庫《羅姐談房屋檢驗攻略標竿：預售交屋、成屋交屋、中古屋驗屋程序輕鬆上手！》