住在德國都會 租屋勝過購屋

中央社

(中央社記者林琳柏林特稿)柏林市也許是國際大都會中租屋人口比例最高的城市之一,估計有8成5以上住戶是租屋居住。柏林人傾向租屋的原因之一,是德國的房屋租賃相關法令對承租房屋的人,有許多保護條款。

都會區人口持續成長,偏遠地區人口大量外移,德國人口問題和居住問題與多數已開發國家相似。由於外來人口多,許多都會區都面臨住屋不夠的問題。

德國都會區租屋的情況非常普遍,外來人口更多半是租屋。包括柏林、漢堡、慕尼黑、杜塞道夫、紐倫堡及德勒斯登等大城,房屋租金在最近幾年節節上漲,目前的租金比起5年前漲了約1/4,許多長期租屋的人都大喊吃不消。

桑尼在20多年前到柏林唸大學,畢業後就留在柏林工作,直到10年前他才計劃買屋,因為他一直感覺租屋比較自由,一旦開始貸款買房就被綁住了。

他說,計劃買屋是因為已經成家,工作和生活都日趨穩定;而且他發覺,房租不斷上漲,每個月繳出去的租金都足夠付房貸的分期付款了。不過,等他真正找到合適的地點和可負擔的價格是5年前,當時新建房屋的價格比起1990年代已是倍數成長。

買房不難 但必須有穩定收入

對於年輕人購屋自住,德國銀行有很優惠的低利貸款方案。若是新建房屋,銀行通常僅要求申請貸款者出示大約屋價10%到15%的存款證明,就會核准。購屋者在房屋開始興建後半年開始繳貸款,分期付款的期數一般是15年。

購屋按月繳貸款必須有穩定收入,因為貸款分期償還的金額固定,萬一繳不出房貸而一時房子又無法脫手換現,就可能陷入房屋被法拍的困境。

桑尼表示,在經濟景氣不樂觀的年代,許多年輕人對於職業的安定性並沒有把握。都會區固然機會比較多,競爭也更激烈。職業的安定性其實是許多到都會區打拼的年輕人決定居所的關鍵。

德國都會區的房價最近幾年持續上漲,和歐債危機也有關係,一方面因為愈來愈多手邊有積蓄的人認為買房子可以保值,再則,銀行利率低且貸款不難,有更多資金投入房屋市場。雖然有經濟學者警告,房屋市場的泡沫可能爆裂,房價的上漲趨勢卻很難抑制。

柏林市也許是國際大都會當中租屋人口比例最高的城市之一,估計有8成5以上的住戶是租屋居住。租屋人口比例高,所以柏林市議會對於房價和房租近年來的高漲相當關切,希望能採取有效措施抑制漲幅。

根據提供搬遷移居人士大城市居住資訊的顧問公司Global Relocation Services的資料,在柏林租屋,平均的月租金是每平方公尺7.6歐元(相當於每坪新台幣950元)。

除非是在市中心的精華區,1房1廳1衛浴的公寓月租大約在800歐元(約新台幣3萬元)上下。建築物較新、格局較大且設備比較完善的公寓,價格當然更高。

這樣的租金對於長期租屋的柏林人仍屬偏高,所以市議會討論應興建國民住宅,提供低利貸款,鼓勵人們購買自住住宅,同時也研究與建商合作,由政府提供土地興建專供租賃的住宅社區,讓月租金能抑制在每平方公尺6歐元以下。

房客權益有保障 房東不可隨便漲價

柏林人傾向租屋居住的原因之一,是德國的房屋租賃相關法令對承租房屋的人,特別是長期租戶,有許多保護的條款。雖然租金是由房東和房客雙方議定,但租金不能和一般行情相差太大,而且,法令規定房東若要漲房租,在3年之內最多可漲20%,在每次調漲之後的15個月內不能再調漲。

長期租戶的居住權受到保護,除非房東要自己居住、房客拖欠房租或是擅自將住宅變更成營業場所,房東不能找藉口要房客搬家。房東若有足夠的理由請房客遷出,如果房客已經租屋超過5年,必須給3個月緩衝期;超過8年者有9個月的緩衝期。

這些租屋條件都是對已經久居柏林的人比較有利,新近到柏林的外地人未必了解。人生地不熟的情況,在德國要找到適合的租屋並不容易,通常需要借助房屋仲介的收費服務。仲介費一般是相當於兩個月到3個月的房租,是由承租人負擔。

網路時代讓許多找租屋的人可省下這筆費用,因為德國也有不少租屋網。不過,在租屋網上找到的出租房屋很可能是二房東轉租的房屋,承租人的權益可能就難獲保證。

德國租屋的押金通常是最多3個月的房租,房客退租拿不回押金的情況常有所聞,許多情況都是承租人在不知情下租下二房東轉租的房屋。

兩德統一之後成為德國首都的柏林,不僅是政治中心,文化和經濟的發展也非常蓬勃。地處中歐心臟地帶的柏林吸引來自四方的移民。雖然市區的舊建築相繼翻新、新建築持續興建,要容納大量湧入的新人口,目前的住屋仍不足,供不應求的情況下,房價上漲是必然的趨勢。不過,柏林人仍感到寬慰的是,比起慕尼黑和漢堡,不論是在柏林買屋還是租屋,都比較負擔得起。1011223

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