優先承購權效應衝擊 信義區松勇路菜園流標

台北市信義區松勇路53巷的G1街廓土地今(27)日法拍，結果在無人投標下流標，房仲業者分析，應是受到「優先承購權」所致，擔心最後又白忙一場，加上土地面積僅84坪，單獨開發難度高。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，若是周邊地主願意出手買下，在土地整合效應下，未來二拍應可順利脫標。

今日法拍的菜園土地座落於信義區華南金總部後側、松勇路53巷內的G1街廓，卡在一家僑外資公司與文心建設興建中的「文心信義大樓」中間。根據法院公告，該筆土地僅84坪，但持有地主卻多達13位，拆算每坪單價約310萬元。

永慶資產管理協理黃增福表示，該基地雖符合面寬超過8公尺、深度超過16公尺、面臨計畫道路等開發條件，但因面積僅83.8坪，未來建築物單層面積不到40坪。他指出，以底價推算，推案單價需超過160萬以上才能滿足開發成本，在市場接受度與開發效益的雙重限制下，較難吸引一般投資人興趣。

此外，優先承購權也是導致本次法拍流標的原因之一。根據土地法第34之1條規定，土地共有人出售其應有部分時，他共有人有優先承購權。回顧3月份信義路五段、莊敬路口的D1號稱「全台最貴菜園」進行2拍時，雖由華固建設以22.94億元得手，但最後富邦祭出「優先承買權」，以地主身份依華固得標價格原價買回，打碎華固插旗信義區的美夢。

徐佳馨表示，該筆土地如欲在二拍順利脫標，就得看周邊是否有地主願意出手，透過土地整合，藉由擴大土地面積增加土地效益，或是由擁有優先承購權的土地持有人標下。而按照一般經驗，二拍價格將打8折，未來法拍價格可望下修

黃增福認為，該基地左側基地尚為空地，土地面積為282.8坪，所有權人為嘉聖興企業，其公司負責人即為僑泰興麵粉廠董事長林命嘉，是前中泰賓館、中華體育館地主林國長的次孫。他分析，以開發效益而言，未來整合周邊土地的機會最大，但二拍之後底價成本較符合市場期待。