全台房價飆漲 建商老董為何花6千萬做不賺錢租屋生意?

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文/康陳剛

近期房市火燙燙,預售屋只怕賣太低、不怕賣不完,各家建商都迎來獲利榮景。璞園、忠泰卻在此時做起租屋生意,在高房價的新時代,他們看到了哪些新商機?

圖片來源:黃明堂攝
圖片來源:黃明堂攝

「好了好了,可以開飯了!」一群幾個月前還互不相識的年輕男女,在公寓一樓的公共廚房吆喝著,端出香氣四溢的義大利燉飯準備共享午餐。開放式廚房直通長型木桌,周圍空間明亮、設備嶄新,搭配簡約現代的裝潢風格,很難辨認出這是一棟已有40年歷史的老公寓。

這裡是今年4月開張的共居住宅「玖樓璞園」,5層樓建物原本是國軍退役官兵宿舍,2018年底由專門經營共居宅的玖樓團隊向台北市政府承租,並找來建商璞園建築團隊合作,由璞園出資將近6000萬、耗時兩年全面翻修,包括結構補強、抓漏防水、加裝電梯等,讓老屋從外到內都有了新風貌。

「我知道這賺不到錢,」被問到獲利情況,璞園建築團隊董事長李忠恕笑笑回應,答案相當直率。因為疫情打亂招租計劃,目前玖樓璞園80間房間有四分之一仍空著,要在剩餘租期7年內回本有一定挑戰;玖樓璞園目前單月營收僅在百萬上下,分拆後收益更少,遠遠比不上璞園代銷事業每年至少300億的營業額。既然沒有賺頭,為什麼璞園還要做這門生意?

失控房價,逼出「買不如租」的未來

璞園跨行做起租屋,在營建業界確實是個異數。玖樓在向台北市政府投標時,便同步尋找建商投資人,「幾乎全台北市的建商都找過一輪,」玖樓共同創辦人潘信榮說,團隊至少找了20家建商,大多數已讀不回,有些建商深談後認為財務效益不高,最終只有璞園願意投資。

不賺錢仍要投入,是因為李忠恕心裡有一把算盤答答作響,估量的是璞園的「未來」。

「我認為未來居住模式會改變。人不一定要買房了,好比說汽車可以租賃,難道住家不能嗎?」他認為,隨著婚育和生活模式轉變,買房養老、有房傳家的觀念轉淡,買房未必是人人必經之路,這將推升租房管理需求,與玖樓合作正是璞園摸索因應之道的第一步。

除了觀念正在變化,失控的房價也正讓「買不如租」成為現實。「台灣房地產結構性全面上漲,當房價上漲,變成租比買划算,租賃市場就出現了,」李忠恕分析,工錢、材料都在漲價,台灣GDP顯著成長,房價幾乎是回不去了;何況,許多行業的薪資並沒有跟上房價漲幅,把更多人推進租屋市場。

此外,隨著疫情來襲,讓遠距上班機會增加,上班族一台筆電在手便能工作,租屋地點不必綁死在辦公室附近。璞園正評估未來全台各大城市成立租賃住宅,提供會員制的租房方案,形成新的房地產經營模式。

「這是在想20年後的事情,」他強調,雖然這類模式在短時間內不可行,但未來是有可能發生的,而其中的潛在客戶,就是現在住進玖樓璞園、願意接受共居租屋生活的這群年輕人。

看見痛點,豪宅建商也來了

同樣注意到租屋商機的建商,還有在台北敦北、台中七期推出總價上億指標豪宅的忠泰集團。

忠泰與企劃顧問公司Plan b等合伙人成立合資公司Alife,今年7月在台北士林推出旗下首間出租公寓「Alife FL」,59戶套房第一個月出租率就達到8成,11月還在武昌街拓展了第二個據點「Alife WCH」。

「忠泰想打造的是全方位生活風格的提供者,」忠泰集團副董事長李彥良說,集團旗下除了營建事業,還有餐廳、選品店、商場、文化事業等多元版圖,主要客群之一就是自家建案的住戶,現在搶進租屋市場,也是想以此吸引更廣泛的租屋客群。

除了瞄準需求面,忠泰也注意到不少建案的原地主在分得保留戶後,捨不得賣出資產,卻也不擅於招租營運,保留戶因而變成閒置空屋,形成租屋供給面的真空地帶。

一般而言,地主保留戶約佔整體建案戶數的3到4成,以忠泰今年約百億的推案量來說,就有價值30億的房屋有潛在招租需求。

李彥良希望,接下來能為這些地主提供管理顧問服務,由忠泰代為營運管理租屋,或是向地主租下這些保留戶成為二房東,一舉解決地主管理閒置資產的困擾。

接下來,忠泰還計劃在新北市或新竹縣的新建案中,預留一整棟住宅作為出租使用,預計明年就會開工、兩年後建成,屆時就能看到忠泰在租屋市場大展拳腳。

對於建商開始踏入租屋市場,信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德觀察,租屋業的營收、利潤都低於不動產開發,業者初期應會是嘗試性質居多,與其他共生宅團隊合作則能營造品牌的人文形象,增加年輕目標客群的認同感。

鼓勵更多老舊建物活化

先前玖樓在台北萬華推出共居公寓「萬華玖樓」,因提前退出營運,在協助房客移交給業主時,一度遭到住戶指控「毀了我們的生活」。不過潘信榮強調,玖樓璞園是與北市府承租,掌握權更大,合約與規劃上也已更加嚴謹。

「業主本身要有耐性,我們當作是試驗性質,所以要讓它走完,」李忠恕說,如果玖樓璞園成功,就能鼓勵縣市政府釋出更多老舊建物,活化閒置空間並提供更多租屋,一舉兩得,「房地產不一定要死板板的,也可以有活化的想法!」

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