全台房市蛋白大翻身,那些區塊華麗大轉身?

李同榮
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此波全台房市自2018年下半年全面止跌後,房價上漲幅度表現較佳的區域一反常態,打破以往市場專家一再強調「Location、Location、Location」的概念,清一色是蛋白區域大翻身,從全台大區塊區分,中南部漲幅優於北台灣,而鄉鎮地區又優於六都;從各都會行政區塊區分,低房價基期的蛋白區大幅優於精華地段的蛋黃區。

109Q3對照108Q3 六都各項漲跌百分比(吉家網提供)
109Q3對照108Q3 六都各項漲跌百分比(吉家網提供)

北市舊社區 文山丶萬華丶大同區,灰姑娘美麗轉身

以台北市為例,2020第三季統計房價漲幅前四名分別是文山丶萬華丶士林丶大同,這些區域中文山丶萬華丶大同區過去平均房價都是殿底,反應的就是基期較低的區域補漲,蛋黃區房價包括豪宅價格都有漲不太動的現象。

109Q3對照108Q3 台北市行政區均價漲跌排行(吉家網提供)
109Q3對照108Q3 台北市行政區均價漲跌排行(吉家網提供)

台南市台積電效應,新化丶善化丶房價漲幅勇冠全台

以台南為例,三年前房市止跌後,筆者曾大膽預測未來三年六都房價表現最強勁為台南市,原因無它,就是房價基期為六都最低。尤其是舊台南縣的行政區包括永康丶新市丶善化等區,中古屋房價都曾處於個位數,近兩年台南房市漲勢驚人,證明筆者之前的預測成真。2020年台南市成屋房價漲幅達17.26%,為六都之冠,台南行政區漲幅最高的是新市區,漲幅達27.55%,其他善化南科地區因台積電進駐,未來更有後來居上的趨勢,而高鐵歸仁站位居南科與橋頭科學園區帶狀科技走廊之中間要塞,周邊地價一年漲幅近倍,房價也水漲船高。

109Q3對照108Q3 台南市行政區均價漲跌排行(吉家網提供)
109Q3對照108Q3 台南市行政區均價漲跌排行(吉家網提供)

高雄市近期因市府大力推動橋頭科學園區的開發計劃,促使周邊地價高漲,過去隸屬高雄縣的岡山區全年房價漲幅14.27%丶楠梓區房價上漲12.49%,因工業區開發案利多,房價表現均優於其他市中心行政區。

高雄橋頭科學園區除了與高雄及台南園區關聯產業之群聚,形成產業走廊外,未來更可配合周邊鄰近產業園區(如本洲工業區、楠梓加工出口區、大社、仁武工業區等),進一步促使地方產業升級及發揮群聚效益,上述周邊地區房價仍然有上漲的潛力。

109Q3對照108Q3 高雄市行政區均價漲跌排行(吉家網提供)
109Q3對照108Q3 高雄市行政區均價漲跌排行(吉家網提供)

台中市 潭子區丶后里豐原區,受益新興工業區發展

台中市近年房價表現較強的為潭子區,全台房價漲幅達18.17%,居台中各大行政區之冠。潭子區除擁有台中加工出口區,預計2021年完工的聚興產業園區,吸引就業人口移入,交通聯外道路除台74快速道路沿區發展熱絡,包括銜接國道三號,配合大環狀線國道四號完工後,構成綿密的道路運輸網,地利上南臨北屯、北接豐原的優勢,加上潭子區房價基期低,坐收地利之便,房市表現勇冠各大行政區。

中科后里園區吸引不少外商投資,同時也帶動當地房市發展,2020花博效應發酵,並隨著台商回流台中,帶動中科后里園區的長線發展,也帶動當地近年的居住與流動人口穩定增加。目前,后里房市仍是以中小型在地建商為推案主力,而擴散效應延伸至豐原地區,房價全年漲幅逼近15%。

109Q3對照108Q3 台中市行政區均價漲跌排行(吉家網提供)
109Q3對照108Q3 台中市行政區均價漲跌排行(吉家網提供)

桃園房市發展潛力可期,將成為六都明日之星

桃園市是未來六都房市最具成長潛力的都會,理由有三:

1/人口持續淨流入,將超越新北勇冠六都。

2/交通建設包括桃機線與三環六線延伸擴散都會效應。

3/與台北一小時生活圈,房價只有台北市三分之一的比價效應。

其中蛋白區的龜山丶中壢丶近期房價都有強勁拉升的表現。

109Q3對照108Q3 桃竹縣市行政區均價漲跌排行(吉家網提供)
109Q3對照108Q3 桃竹縣市行政區均價漲跌排行(吉家網提供)

新北市「林丶三丶淡 」擺脫鬼城標籤,房價漲勢勇冠三軍

新北市過去被過分形容為鬼城的「林丶三丶淡」,林口丶三峽丶淡水是近年來全台房市蛋白翻身的最佳代表作。

林口近十年來移入人口逐年攀升,並高居新北市各行政區淨移入人口之冠,居住人口平均年齡約為37歲,為財稅主力的族群,使得林口區域平均年所得始終是名列前茅。

目前政府有計畫性在林口持續推動公共建設,例如工一工業區重劃區、林口公車轉運站、長庚轉運站及國家檔案館等,有助人口就業與交通轉運。另外尚有民視林口總部、東森集團總部、三井Outlet二期丶等紛紛落腳於此,可預期在大型商業機構進駐後,將對林口地區的商圈發展注入活力,2020林口中古屋房價漲幅達9.22%,排名全市第六,此區將因商圈形成與交通改善,房價上漲後市仍然看好,唯一要改善的就是交通問題,新北市政府除了計劃增加北入匝道外:也正計劃三種「分流策略」,期望疏解尖峰時刻的交通擁塞問題。

三峽地區因北大特區吸引外來人口,過去由於地段較偏,交通主要動線只有依賴北二高,唯近年有捷運三鶯線預計在2023年完工的利多,從板南線頂埔站起站連接土城工業區、北大特區、三峽舊市區、鶯歌市區、桃園八德丶未來還能延伸桃園綠線轉乘、並與桃園國際機場與高速鐵路串連,成為「北北桃」生活圈範圍的重要路線。由於過去房價基期落後其他行政區,受惠於交通建設的發展,一年來房價漲幅跌破專家眼鏡,高達16.36%,勇冠新北各大行政區,為全市漲幅第一名。

淡水地區過去因新市鎮開發較早,但交通建設跟不上,因此區過去腹地廣大人口稀少,多年來都是房價反轉時套牢的重災區,但近年來高階購屋者對於水岸住宅的重視,紅樹林地區景觀建築,樹立了淡水高級水岸住宅的標竿,而新市鎮的輕軌通車、淡江大橋開工,交通建設加上低基期的房價,吸引了年輕首購族群青睞,2020年房價漲幅達13.89%,高居新北市各行政區房價漲幅第三名,擺脫經常殿底的陰影,而人口增長也高居全市第二名,未來淡水更將出現了4個國家級定位,分別是:(1)發展成為北部區域都會衛星市鎮。(2)發展淡水新市鎮之天然景色風光。(3)強化山海景觀,成為複合型新市鎮。(4)因應台北港及台北科技走廊,成為北台產業聚集的節點。

可預見的未來,淡水新市鎮將比照國際休閒大城市模式,加以區域化定位,塑造出大規模的海灣新城市。

109Q3對照108Q3 新北市行政區均價漲跌排行(吉家網提供)
109Q3對照108Q3 新北市行政區均價漲跌排行(吉家網提供)

首購四大參考指標:房價基期低丶交通便利丶人口集中丶商圈發展

綜觀2020六都各大行政區房市表現,可以發現,未來房價漲幅的潛力需具備四大條件:1/人口集中,帶動商圈發展。2/交通建設持續推進,促進地方繁榮。3/新興工業區帶動就業機會。4/房價基期較低,房價具上漲潛力。這個趨勢仍然會帶動2021全台房市的重要趨向:「蛋白丶蛋白丶蛋白」,對於首購者而言,購屋的選擇就是「房價基期低丶交通便利丶人口集中丶商圈發展」四大參考指標。

*本文作者為吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長,未經同意不得轉載

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