【全文】政府打房大刀斷金流 中小建商爆生存危機

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自前年底起,央行便陸續提出關於營建業購地的信用管制措施。圖為央行總裁楊金龍。
自前年底起,央行便陸續提出關於營建業購地的信用管制措施。圖為央行總裁楊金龍。

政府打房政策一波波,中小建商面臨生存危機!為平息高房價民怨,自前年底,政府針對建商購地陸續祭出信用管制措施,日前全面提高風險權數,身為公股行庫的土銀更是開出第一槍,停接土建融(土地與建築融資)新案,等同截斷開發商金流,讓口袋不夠深的中小建商急跳腳。本刊調查,已有建商接到銀行縮銀根的通知,還有開發商將手中帶建照土地拋到市場求售,市場人士警告:「一旦有人撐不住,恐將迎來一波倒閉風暴。」

政府關緊開發商資金活水,希望減少流入不動產業的資金。
政府關緊開發商資金活水,希望減少流入不動產業的資金。

 

烏俄戰爭加上中國大陸疫情再起,讓全球通膨壓力更大。美國聯準會(FED)率先升息抑制通膨,3月17日,我國央行舉行今年首次理監事會,總裁楊金龍意外宣布升息一碼(0.25個百分點),是台灣10年半以來首度升息,幅度也與FED相同。「這是個勇敢的決定。」楊金龍在央行記者會上表示。

土銀停接 土建融新案

不過,央行宣布升息一碼,卻沒祭出第5波房市信用管制措施,引發市場關注。「這次升息是為了抑制通膨,加上先前已經連續4波打炒房,也有其他政府部會互相配合,截至目前為止控管得宜,我們當然還有空間,只是沒有必要一次出爐。」楊金龍解釋。

本刊調查,楊金龍口中所說有其他部會配合,就是指今年2月金管會出的重手—即刻上調五類不動產貸款的風險權數,其中,針對建商買地、餘屋貸款的風險權數也都跟著上調至少50%,並適用於新貸、舊案續貸及轉貸案,此一措施逼著銀行為了讓資本適足率達標,不得不減少對建商的放款成數或提高利率,市場人士形容:「這根本直接掐住建商的喉嚨。」

國內不動產授信龍頭土地銀行,開出第一槍喊出暫緩承接土建融新案。
國內不動產授信龍頭土地銀行,開出第一槍喊出暫緩承接土建融新案。

 

為了配合政府壓抑房市炒作,身為公股行庫的國內不動產授信龍頭土地銀行,董座謝娟娟去年底就喊出不動產業務零成長,合庫銀也跟進,果不其然,在金管會公告新政策後不久,土銀就大動作開出第一槍,史無前例下令全台分行停接土建融(土地與建築融資)新案,在房市拋下一顆震撼彈。

「這是史上最嚴格的信用管制,從銀行民營化就沒看過。政府高價標售土地給我們,賺了多少?現在不只營建成本、人工漲1倍,還從資金、稅金各方面打壓,中小建商根本籌不到資金,只能等著被害死。」針對新制,全國不動產開發公會理事長楊玉全氣到大罵:「不看到我們倒下,政府不會甘願。」

全國不動產開發公會理事長楊玉全砲火猛烈,直批政府不給小建商留活路,要看到有業者倒下才甘願。
全國不動產開發公會理事長楊玉全砲火猛烈,直批政府不給小建商留活路,要看到有業者倒下才甘願。

 

遭斷金流 小建商喊苦

原來,金管會祭出殺手鐧直取要害,引發全台建商大串聯,各公會理事長密集討論,希望替產業爭取生存空間。身為大家長的楊玉全不諱言,中小型同業的埋怨排山倒海而來,「我們要跟立委、地方政府溝通,試了幾百次,還辦了多場公聽會,但就不跟我們談。」台中不動產開發公會理事長王至亮也苦笑說:「政府已有既定成見,大家開會可能還有相互取暖的功用吧。」

金管會2月全面提高不動產授信風險權數,讓不少中小建商急得跳腳。
金管會2月全面提高不動產授信風險權數,讓不少中小建商急得跳腳。

 

金管會大刀斷金流的措施,已讓全台中小型業者急跳腳,本刊遍訪各縣市在地建商,都持悲觀態度,認為未來小建商連在市場上架產品的能力都沒有,還有人氣到揚言乾脆上街頭抗議。「政府是希望大者恆大,讓小建商從此消失在市場上嗎?一來產品選擇變少,二來大建商更有能力守價格,對購屋族真的好嗎?」一位建商搖著頭說。

一名資深地產業者即直言,房地產是重資本的行業,加上這2年缺工、缺料,土地及營建成本節節上漲,政府這次再把資金水龍頭關上,對於口袋深度拚不過大建商,或是無法像上市公司一樣具多元籌資管道的在地型開發商們來說,無疑蠟燭兩頭燒,經營狀況更是雪上加霜。

 

銀根緊縮 貸款得先還

「現在不做案子頂多賠薪水,要是輕舉妄動,那就要賠資本了!」事實上,金管會出重手,對於體質穩健的業者來說,不過是經營策略轉趨保守,像是閣冠建設總經理蘇守品、桃園在地元啟建築董事長劉立宏都不約而同表示,現在買地推案會更謹慎。一名高雄建商則嘆氣說:「台積電快要動工了,但對我們來說,根本看得到、吃不到。」

除了保守以對外,雙北市這幾週更開始出現規模百坪左右的小基地帶建照在市場上求售。「畢竟不是每個建商手上現金都充足,同時有數個案子在開發的,就必須犧牲1、2個案子。」一位土地開發業者透露。

市場開始出現建商求售手上帶建照土地。
市場開始出現建商求售手上帶建照土地。

 

然而,缺資金、沒新建案可做恐怕只是檯面上能看到的挑戰,更可怕的是銀根緊縮。本刊調查,這一個月以來,部分銀行已悄悄開始對中、小型建商緊縮銀根,零星個案出現在台中、彰化、雲林及屏東。「銀行直接打電話來,說因為總行新政策,問土地貸款要不要先還一成?還限期1、2個月內要還掉,你要怎麼辦?敢不還嗎?」一名不願具名的中部建商搖著頭說。

「一塊5億元的土地,還一成就要5千萬元,更嚴肅的是,這都是還沒到期的貸款。」本刊追問,有沒有發生已經動工的建案被追補建築融資?該名建商無奈說:「還好沒發生,不然就是要逼建商走絕路了。」

 

管制趨嚴 限期內動工

不僅如此,央行早在2020年底,就開始對建商購地貸款進行信用管制,貸款成數從6成5一路降到5成,其中1成還得等到動工才能撥款,且限期土地購入後18個月內就要開始興建,否則就得按比例收回並加利息,貸款利率也不斷攀升。

「以前我們資金都all in (全部投入),貸款利率控制在2%以下,現在2.5%算好,有些還高到3.5%以上。」一名創業不到5年的大台北小建商就分享他的慘痛經歷,原來,他去年第三季在台北市有個開發案,預計要向有往來的銀行借款4億元,「誰知道銀行直接跟我說額度要留給某大建商,說不借就不借。」

各建商面對政府打房新招,不論規模大小皆嚴陣以待。
各建商面對政府打房新招,不論規模大小皆嚴陣以待。

 

突然斷炊讓他一時間傻了,接連跑了5家銀行,才找到銀行願意貸款,不只交易拖了半年,貸款成數還變少,最後只借到2億多元。「當時用盡各種方式去搬錢,營運周轉金都砸下去了,還卡到本來要進行的另一個大案。」這位小建商心有餘悸地說。

「過去在推新案的同時,同套資金會再去槓桿下一年要推的建案,這樣明年才有飯吃啊!現在就不敢了,只好等手頭上的案子結束,再看市場變化。」他直言:「以後我們不碰新北市案子,因為房價有天花板,賺的不夠拿來付成本,再來也盡量不買住宅區土地了,因為容積率比不過商業區土地啊。」

成本上漲 都更案停擺

不僅小建商新案開發困難,連危老、都更案都受到衝擊。根據《銀行法》第72條之2規定,銀行不動產放款總額,不能超過總存款的3成,但如危老、都更等具有政策性和公益性的土建融就不在此限。看似有利開發,但有建商直言:「現在北部1坪造價飆到25萬元,銀行只估一坪15萬元,建融貸幾成給你有差嗎?」

隨著營造成本上漲,再加上資金取得困難,危老都更案面臨建商不願開工的窘境。
隨著營造成本上漲,再加上資金取得困難,危老都更案面臨建商不願開工的窘境。

 

因此,有越來越多危老、都更案停擺,原因就在於資金、興建成本上漲,根據統計,台北市拿到建照的危老案,開工率僅有6成。一名建商坦言:「我在新北市有個都更案,跟地主講好五五分,已經談2年了,但現在成本變高,蓋了我還賠錢,只能透過各種方法,譬如審查動作慢一點,盡量能拖就拖。」

小建商只能在夾縫中求生,難道大建商就絲毫不受影響嗎?事實上,大型開發商們也都繃緊神經,端出各式策略嚴陣以待。

缺工也成為營建業得面對的一大難題。
缺工也成為營建業得面對的一大難題。

 

像是台中品牌建商總太建設去年每股獲利達3.01元,每股配發1.5元現金股利,盈餘分配率是近年最低,同時還辦現金增資,發行3.1萬張普通股用來償還銀行借款。總太董事長翁毓羚不諱言,面對銀行的信用限縮,公司必須保留更多現金在手,審慎面對更多不可控的風險。

而歷年來都穩坐獵地王寶座的興富發,副總廖昭雄就說,公司沒有現金流的問題,但信用管制的影響不只在土地開發,還會牽動財務面的規劃,「我們土地買夠多了,去年開始進行策略修正,譬如去投標公部門開發案,積極參與公辦都更、捷運聯開案等。」藉此減少購地支出,據了解,興富發下一次董事會預計將針對土建融限縮規劃出更明確的因應辦法。

獵地王興富發也不諱言,去年底就開始修正購地策略。
獵地王興富發也不諱言,去年底就開始修正購地策略。

 

剛接下高雄不動產公會理事長的華友聯開發董事長陸炤廷說,近日一再提醒會員們安全起見,財務操作一定要比過去更謹慎。「最近高雄市政府有塊土地標案,過去至少有10家投標,這次只剩下4家參與,明顯感覺大家變保守了。」

房市多變 需謹慎以待

「以後房地產糾紛會越來越多,不是交屋期拉長,就是要消費者加價才交屋,或者合建案簽好不敢蓋。」瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛直言,政府把資金水龍頭關小,還是沒辦法禁絕炒作,房價仍會節節高升,「而且講白的,讓小建商垮掉後,留下的難道不是對消費者更狠的大建商嗎?」

不過,永慶房產集團業務總經理葉凌棋則持正面看法,他認為,土地融資管控能減緩地價上漲趨勢,對市場有益。信用管制如同雙面刃,一方面可抑制資金流進不動產,另一方面不可避免造成市場重新洗牌,讓房地產業成為寡頭市場,唯一肯定的是,民眾面對房市詭譎多變,必須更加謹慎。

 

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