【全文】重劃區餘屋多 打房十大賣壓地區曝光

徐珍翔繪圖|林媛婷、王聖光、鄭雅紋
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央行上週對投資客、建商祭出限貸令,無疑是鎖緊市場上推升房地價格的水龍頭。
央行上週對投資客、建商祭出限貸令,無疑是鎖緊市場上推升房地價格的水龍頭。

今年以來,不只紅單亂象引起消保官關注,一些捧著錢也買不到房的消息更是引發民怨,如今政府出手狙擊投資客,祭出限貸令,讓建商大為跳腳,可望有效抑制房市原本過熱的買氣。本刊調查,在政府大力出手的氛圍,以及民眾預期心理下,原本餘屋就多的重劃區賣壓將大幅增加,恐怕會在這波打房政策底下,成為率先受影響的地區。

週日(12月13日),連綿陰雨暫歇,桃園青埔華泰名品城、Xpark水族館、IKEA青埔店湧現人潮,附近的預售建案接待中心也有客人光顧;不過,對照本刊一個月前造訪當地,短短10分鐘就賣出4戶的榮景,當天看屋的民眾明顯觀望。一位民眾甚至說,自己只是參觀完水族館,在晚餐前趁空檔看屋打發時間,「現在看看可以,政府打房才開始,建商都還沒降價。」

此次政府打炒房,央行率先開出第一槍。
此次政府打炒房,央行率先開出第一槍。

限貸令突襲 看屋轉觀望

央行上週一(7日)對全台房市發動突襲,對投資客、建商祭出限貸令,隔沒2天,行政院再補一刀,通過「實價登錄三法」及《所得稅基本稅額條例》修正草案,打算將實價登錄資訊揭露至完整門牌,並要求預售屋買賣即時申報;國發會主委龔明鑫更對外放話,若房市炒作行為未明顯收斂,政府後續還有更積極的手段,除了加重金融檢查力道,甚至不排除修法讓私法人購買住宅變成「核准制」,消息一出,呈現民眾拍手叫好,但業者譁然的兩樣情。

商總理事長賴正鎰以「原子彈來了」形容此次打房,直言房市尚未完全復甦,如今政府又下重手,後果恐怕不堪設想。住商不動產企研室經理徐佳馨分析,政府罕見祭出「不分區域」限貸令,可說是鐵了心要打炒房,無疑是衝著近年財務槓桿操作至極限的投資客及建商而來,對首購族影響相對不大。

房產專家認為,一些餘屋偏多的重劃區,未來都將面臨龐大賣壓。
房產專家認為,一些餘屋偏多的重劃區,未來都將面臨龐大賣壓。

「這次政府打房沒有任何溝通,來得又快又急。」中華民國不動產聯盟總會理事長林正雄表示,從政府宣布打房當天起,全台各地建案的看屋人潮銳減3、4成,成交比率也只剩下過去的一半,主因是消費者都在觀望。

本刊調查,在賣壓沉重、需求銳減、實際貸款成數下降等多重壓力下,餘屋偏多的重劃區恐將成為政府打房下首先受影響的地區。

傷及預售屋 業者急跳腳

根據內政部最新統計,全台餘屋最多的前10大地區,依序是新北市淡水區、桃園市中壢區、高雄市左營區、新北市汐止區、新北市新莊區、高雄市三民區、桃園市桃園區、新竹縣竹北市、台中市西屯區、桃園市龜山區,這些地區恰巧都有重劃區,包括近年推案量大的青埔、經國、中路、小檜溪、縣治1、2期和台中7期等重劃區。

 

以全台第二大餘屋地區、桃園市中壢區為例,區內的青埔重劃區面積廣達490公頃 (約1482萬坪),有鄰近桃園高鐵站、機場捷運線、桃園國際機場的交通優勢,今年以來伴隨新光影城、全台最大IKEA旗艦店、Xpark八景島水族館陸續開幕,以及未來Global Mall A19、大江2期、國泰產業專區等建設利多,吸引日勝生、國建、冠德、潤隆、中悅機構等建商積極推案,連興富發、皇普也大舉獵地,新成屋房價更從原本每坪25萬元漲破30萬元,可說是近年市場買盤的投資熱區之一。

桃園青埔重劃區今年建設利多爆發,甚至一度有代銷業高層私下抱怨「賣到快沒房子可以賣了」。
桃園青埔重劃區今年建設利多爆發,甚至一度有代銷業高層私下抱怨「賣到快沒房子可以賣了」。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛指出,由於預售屋有本小、利大的產品特質,具備高度操作財務槓桿的空間,因此過去2年房價炒作相對明顯的地方,都集中在預售屋最多的重劃區裡,「這次建商為什麼跳腳,就是因為買家要等交屋才能跟銀行貸款,一年前,買預售屋簽約時以為能貸到7成,現在實施限貸令,等到蓋好交屋可能會出現解約潮。」

中小型建商 恐臨倒閉潮

「接下來餘屋多的重劃區一定很慘烈。因為政府打擊全國第3戶投資的買盤,未來重劃區裡頭的案子少了這些人接手,市場很快就會冷下來,再加上建商的餘屋貸款成數被降,等於被變相抽銀根,一旦手上資金吃緊,區內餘屋競爭激烈,很可能選擇降價求售,最後隨著建商推案變慢,也沒有人願意出高價搶地了,重劃區的買氣就會下降。」黃舒衛說。

今年以來,民眾漏夜排隊、有錢買不到房的消息頻傳,讓政府不得不正視逐漸高漲的民怨。(翻攝自米築株式會社)
今年以來,民眾漏夜排隊、有錢買不到房的消息頻傳,讓政府不得不正視逐漸高漲的民怨。(翻攝自米築株式會社)

「之後一些體質不夠強的建商可能會出問題,不排除會有一波倒閉潮。」前淡大產業經濟系副教授莊孟翰語出驚人,直言未來市場買氣一旦反轉,隨著銀行貸款緊縮,不少中小型建商都可能出現流動性風險,「這件事情的徵兆,可以從法拍市場上觀察,我預估大概半年後,就開始有餘屋會流入法拍。」

今年以來,在美中貿易關係持續緊張、新冠疫情肆虐下,房市隨著台商加速回流,被豐沛資金推上近年罕見的高峰,全年買賣移轉棟數也可望站回房地合一稅上路前的32萬棟大關;在房市榮景的風尖浪頭上,民眾漏夜排隊買房、投資大戶一掃數10戶等傳言開始傳出,逼得央行時時緊盯銀行放款數字,最終因國銀10月放款近8成集中在不動產、前9月的全台房貸總額達到7.8兆元歷史新高等市場過熱警訊,決定出手打擊全台炒房亂象。

政府出手打炒房後,上週末看屋民眾似乎恢復理智,不再一味瘋搶買進。
政府出手打炒房後,上週末看屋民眾似乎恢復理智,不再一味瘋搶買進。

憂銀根緊縮 都更案喊卡

事實上,在政府大動作宣布打炒房前不久,央行曾找銀行高層「喝咖啡」。一名與會人士直言,其實政府早已鎖定打擊對象,主要是紅單交易、投資客及建商,並非亂槍打鳥,「舉例來說,公司法人貸款購買住宅的比例其實相當低,在一些銀行甚至只占放款餘額的千分之一,因此,政府針對公司法人祭出限貸令,背後是要瞄準一些利用投資公司名義炒房的投資客。」

央行理監事會17日才登場,總裁楊金龍卻罕見提前召開記者會,宣布打炒房。(中央社)
央行理監事會17日才登場,總裁楊金龍卻罕見提前召開記者會,宣布打炒房。(中央社)

一名中小型建商高層私下表示,政府抑制房價過度炒作雖立意良善,做法卻不接地氣,「其實今年房價飆漲的狀況,很多都出現在大型建商的案子,但政府這次打房根本沒打到過去幾年賺飽飽的大型建商,死的都是口袋不深的中小型建商,變成賺暴利的沒事,靠薄利生存的一被抽銀根,幾乎都動彈不得。」

「更何況,政府好像也忘記了,目前雙北市在推動都更、危老改建,因為難度高、利潤低,很多都是中小型建商在做,現在資金一緊,很多談到一半的案子可能都要先喊卡。」該中小建商透露,近期有不少社區管委會都接到建商通知,要延後原定舉行的都更或危老改建說明會,「現在不確定性太高,建商都不知道怎麼跟地主談了。」

有建商直言,央行這次限貸令的影響遠高於表面,恐怕不利雙北近年積極推動的都更及危老改建政策。
有建商直言,央行這次限貸令的影響遠高於表面,恐怕不利雙北近年積極推動的都更及危老改建政策。

現降價空間 勿貿然出手

即便如此,房產學者、前台北市副市長張金鶚認為,此次央行祭出限貸令屬於短期措施,只能算是打炒房,距離健全房市還有一段距離,後續得看財政部能否配合,讓抑制房價的措施變得可長可久,「預期心理才是核心,重點是讓人民有感,感覺政府是玩真的,否則投資客只是避風頭,過陣子又會出來炒一波,導致想買房的人又被迫趕快進場,市場繼續被炒熱。」

張金鶚呼籲,現階段民眾應該等待,和不願降價的建商比氣長。
張金鶚呼籲,現階段民眾應該等待,和不願降價的建商比氣長。

「現階段,因為央行降低了貸款的成數,過去一些用餘屋貸款、以房養房的建商撐不下去,市場自然會有降價空間,所以這時候消費者應該等待,選擇和建商比誰的氣長。」張金鶚呼籲。

行政院長蘇貞昌12月3日宣布,要從強力稽查紅單交易、實價登錄2.0修法、杜絕規避稅負、貸款差別授信、廣建社宅等5大面向健全房市,接下來各部會打炒房雷厲風行,4天後央行開出第一槍,對全國投資客、建商祭出限貸令,接著金管會啟動專案金檢、內政部及財政部醞釀修法,就是要抑制房價飆漲。

蘇貞昌月初拍板健全房市,沒2天央行及各部會就動起來,陸續拿出各自的壓箱寶打炒房。
蘇貞昌月初拍板健全房市,沒2天央行及各部會就動起來,陸續拿出各自的壓箱寶打炒房。

不動產放貸 估價趨保守

但凡事過猶不及,莊孟翰也提醒,房市如果能夠因此降溫,對老百姓來講當然是件好事,但要小心打過頭傷及產業經濟,「金管會已經啟動金融檢查,銀行擔心會被查到缺失,很可能設法降低不動產放貸的比重,在估價趨於保守的狀況下,恐怕連一般企業都會受到影響。因為企業貸款多半需要抵押品,房價一跌、估價變低,抵押品的價值也跟著下降,如此一來,只怕會不利企業營運,嚴重的話,甚至還可能影響到民眾就業。」

「政府打房一定玩真的,業界切莫心存僥倖。因為再10幾天就2021年了,也是2022地方選舉的前一年,政府打房不可能只打一半,所以只要房市沒有降溫,後面一定還有二部曲、三部曲。」莊孟翰強調。

談起此次政府打房,賴正鎰也有感而發:「老實講,建商應該要自律,不要漫天喊價,去玩什麼紅單炒作,搞到市場很緊張,那政府一定打你的嘛,變成原本可以玩5年的,現在玩2年就沒了。尤其是政府最近也放話,後面還有很多招在等著,那些少數不守規矩的人,應該適可而止。」

 


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