【全文】342億標售 京華城年底確定熄燈

2001年風光開幕的全世界最大球體建築京華城百貨，由商界名人「威京小沈」沈慶京一手打造，當時這座號稱全台最大球體的購物中心，一天湧入50萬人次的輝煌紀錄至今難破，只是隨著信義商圈崛起，京華城生意大不如前，今年12月底確定熄燈。本刊掌握，京華城預定9月25日標售，底價342億元，即使投標低於底價，仍可議價，已有多組國內、外開發團隊搶標，究竟花落誰家，不久即可揭曉。

9月6日，位於台北市松山區的京華城，適逢舉辦18週年慶回饋活動，不少廠商紛紛推出優惠折扣，期間全館當日累積滿5,000元送500元商品券，但明顯買氣不足，有別於一般百貨週年慶人潮滿滿，來此逛街的民眾並不多，連女性消費者最愛的化妝品及鞋子專櫃，都沒有出現消費人潮，有家具生活館貼出結束代理公告，準備撤櫃，上門用餐的客人更是門可羅雀。

沈慶京小檔案

• 年齡：72歲

• 現職：威京集團主席

• 經歷：中石化及中華工程董事長、國民黨中常委

• 家庭：威京集團創辦人沈春池之子

• 最新代表作：台北市地產界的超豪宅「陶朱隱園」，每戶約300坪，訴求垂直森林建築，每坪單價600萬至750萬元，堪稱全台最貴不動產，今年7月首度出現1戶買賣移轉紀錄，估算總價約18億至22億元

京華城小檔案

• 開發商：京華城股份有限公司

• 負責人：沈慶京

• 投資金額：240億元

• 聯貸金額：120億元

• 總樓地板：6.2萬坪

• 賣場面積：4.2萬坪

• 建築樓層：地上12層、地下7層

• 開幕時間：2001年11月

• 年營收：超過50億元

前景可期 引頸搶標

號稱全世界最大球體商場的京華城百貨，開幕初以24小時不打烊為號召，曾風光一時，如今繁華落盡，確定在今年12月底熄燈，館內專櫃要全面清空，店家才會趕在年底前大拍賣。

本刊掌握，京華城最近已委託知名的不動產投資顧問公司戴德梁行執行公開標售，日期訂在9月25日，底價342億元，即使投標低於底價，仍可議價，宣示一定要賣掉的決心。由於地塊完整，開發面積龐大，加上緊鄰信義計畫區，已在不動產界引起騷動，市場傳出包括港、澳、新加坡及馬來西亞等地的國際開發集團認為此案前景可期，正蠢蠢欲動準備搶標。

負責執行本案的戴德梁行人員向本刊說，京華城土地共4,986坪，土地使用項目屬於商三特，即特別的第三種商業區，可適用在A級辦公室、國際觀光飯店、百貨公司商場，甚至可申請開發興建住宅建案，前景可期。

戴德梁行說，賣方京華城將負責拆除建物，因京華城的鋼材維護良好，拆下後可再轉賣，拆除成本不高，估計不超過一億元。但買方若想保留建物，也可事先提出申請，該標售案從8月公告至今，已有數組包括跨國集團的投資團隊洽詢。

本刊調查，京華城標售案買賣範圍是單純的土地移轉，並未限制得標人對土地該如何使用，得標人若要設計成住宅產品，須送都審會通過，至於京華城標售的潛在利益，則需視得標人的投標金額及重新開發的規劃內容而定，但不論如何，京華城大片精華土地釋出相當稀有，在不動產市場上格外搶手。

利益龐大 5項亮點

「能夠買得起規模如此龐大的土地，一定是非常大的企業集團。」戴德梁行不願透露潛在買家的身分及領標人數多寡，僅表示此案開發利益龐大，押標金10億元，依標售底價近350億元計算，每坪土地價值約686萬元，未來還可藉由空橋或人行步道串聯，從緊鄰京華城的松山文創園區及台北機廠，一路串聯即將完工的大巨蛋，再連接到國父紀念館，並擴大延伸至忠孝東路商圈，彰顯京華城的土地價值。

雖然京華城潛在利益龐大，不過戴德梁行也說，京華城土地屬於商三特用地，地上物是賣場，依照現行《兩岸人民關係條例》，中資也能跟外資一樣參與投標，但相關資金能否來台購置不動產，最終仍需經投審會核可。

熟悉不動產市場的人士向本刊說，京華城標售案有5大亮點，首先是土地永久所有權，且開發自主，不論出租或轉售皆宜。其次是台北市近來土地交易面積多介於300坪至1,800坪，京華城標售案堪稱台北市近10年來私有土地出售最大面積，且地處市中心精華地段，相當罕見。

第三是土地產權單一，所有權人僅有京華城公司，相較於台北車站前的雙子星案，土地總面積雖然高達9,556坪，但所有權人複雜，包括3個公家機關及38位私地主，土地開發過程一度出現糾紛，延宕至今。

第四是潛在商業利益規模龐大，由於京華城位在市中心，步行幾分鐘就有捷運松山線，不遠處還有台北101大樓及世貿中心，附近環繞百貨公司及電影院，人潮洶湧，一旁還有松山文創園區及台北機廠，可帶狀開發擴大區域商機，未來房價及租金勢必水漲船高。

第五是該案可供大型綜合開發案使用，由於京華城土地目前已變更為商三特，不論作為辦公室、飯店或百貨公司皆可，甚至可申請開發興建頂級豪宅。

京華城雖然市值驚人，但開發過程一波三折，除了2001年開幕前，遇到917納莉風災，導致40萬噸大水瞬間吞噬京華城7層樓深的地下室，興建之初更提出都市計畫變更，並捐地3成，從「第三種工業區」變更為「第三種商業區」，成為國內工業區變更百貨公司的首例。

爭取容積 交惡市府

曾任國民黨中常委的京華城負責人沈慶京認為，京華城的容積率應為一般商業區的560％，歷經6次向台北市政府送件，爭取容積率及放寬使用項目，以改建為住宅，但時任市長的郝龍斌始終堅持容積率仍為392％，北市府都市審議委員也屢次駁回京華城申請，雙方僵持多年。

沈慶京為此與郝龍斌交惡，2012年雙子星開發案爆發弊端，第一順位的太極雙星團隊未繳交保證金而喪失興建資格，理應改由第二順位、沈慶京的中華工程團隊遞補，結果北市府以中工未如期履行銀行融資保證等條件，認定喪失優先議約權，加上郝龍斌在廣播節目影射沈慶京沒錢，更讓沈慶京氣得怒告郝龍斌涉嫌妨害名譽。

直到柯文哲上任市長後，京華城才重新布局，轉向監察院陳情。2016年初，監察院糾正結果出爐，認為京華城的容積率應為560％較為合理，北市府為避免爭議，函請內政部解釋，內政部則回覆：「請北市府依據監察院糾正文內容審慎處理，確實檢討改善。」狠狠打了郝龍斌一巴掌，但已讓京華城錯失開發良機。

容積率392％的可開發樓地板面積約19,000多坪，560％則約27,000多坪，差了8,000坪左右，加計公設則約有10,000坪，估計兩者相差的利益超過百億元。

京華城容積率放寬 爭議始末

京華城百貨占地近5,000坪，前身是唐榮鐵工廠，威京集團從1987年購得該工業用地後，1991年以捐地30％方式，市府才同意變更為第3種商業區，創下國內工業區變更商業區首例，並限定只能作為公共服務空間、購物中心、觀光旅館、辦公大樓、文化休閒設施及停車場共6種用途，不能蓋住宅。不過，京華城從2011年開始向市府提案申請變更都市計畫內容，爭取恢復容積率為560％，可放寬住宅使用。

郝龍斌擔任市長時，郝市府為避免有圖利財團之嫌，堅持容積率392％，京華城歷經6次送件都被駁回。直到台北市長柯文哲上任後，京華城改向監察院陳情，監察院在2016年1月發出糾正函給北市府，認定京華城在1991年已捐地3成變更土地，捐地前容積率為392％，捐地後剩餘7成的土地容積率，應為560％，北市府再函請內政部解釋，內政部回覆依據監察院糾正文內容審慎處理，北市府最後採監察院見解，2017年12月放寬京華城容積率為560％。

7度闖關 爭議解套

京華城容積率鬧得滿城風雨，除了引發藍營要角廝殺，連綠營也爆發內鬨，2016年6月，民進黨籍台北市議員高嘉瑜指控，同黨的行政院政務委員張景森擔任台北市政府都市發展局局長期間，涉圖利京華城董事長沈春池（沈慶京之父），准許把百貨商場拿來蓋豪宅爭取560％的容積率，張景森一度在臉書與高嘉瑜筆戰，更嗆高嘉瑜「不要學下三濫政客」。

2017年初，京華城先後取得監察院及內政部共2項有利文件，第7度向北市府送件闖關，市長柯文哲認定應依法解決爭議，同年12月底，經都審會審議，終於讓爭論已久的京華城容積率塵埃落定，確定放寬至560％。

京華城斥資240億元打造地上12樓，地下7樓，營業面積達42,000坪，2001年11月完工，直徑58公尺的圓形巨球最為吸睛，以中國「雙龍抱珠」概念設計而成，是目前世界最大的球形商場建築，成為台北地標之一。

京華城開幕之初，沈慶京還與全美第2大連鎖影城業者喜滿客簽約合作，加上各樓層的商場林立，及12樓的Pasoul、Pacha、Muse等知名夜店，且有高空彈跳等，致人潮絡繹不絕，不過，一旁的台鐵台北機廠長期閒置，近來才被核定為國定古蹟，未及活化，是阻斷京華城與信義區人潮連結的主要因素，加上信義計畫區有多家百貨進駐，分散京華城的客源，都是導致京華城連年虧損的原因之一。

京華城大事記

• 1987年：威京集團沈慶京取得唐榮鐵工廠標售台北市八德路的機械廠舊址土地，即京華城現址

• 1998年：沈慶京委託美國知名建築師設計京華城球體建築，具有雙龍抱珠的吉祥意涵，並斥資240億元正式動工

• 2000年：京華城與全美第2大連鎖影城業者喜滿客影城簽約合作

• 2001年：京華城開幕前，受9月納莉颱風影響，地下室嚴重淹水，損失嚴重，同年11月，京華城搶修完畢仍正式營業

• 2006年：京華城在中國揚州成立分店

• 2011年：京華城認為已捐地3成，容積率應放寬為560％，而非392％，與郝龍斌市府6度槓上

• 2016年：監察院認定京華城容積率為560％，柯文哲市府函詢內政部意見，也採維持監察院見解

• 2017年：京華城第7度申請，柯文哲市府確認容積率放寬為560％

• 2018年：京華城傳出標售，求售金額新台幣380億元

• 2019年：京華城確定標售，底價342億元。9月25日京華城標售截止及開標

親子客群 眾多設施

為了求生存，京華城近年聚焦轉型在家庭客層及年輕族群，積極招募「BabyBoss職業體驗城」，提供超過70種職業讓兒童大玩角色扮演，還有飛寶室內遊戲樂園，規劃各式球池、旋轉溜滑梯、沙坑、彈跳床、滑軌、旋轉木馬，連國外觀光客都趨之若鶩，業者也引進誠品書店、燦坤3C、新天地餐飲集團雅悅會館等大型旗艦店進駐，一度讓業績好轉。

為吸引更多人潮，京華城還考慮增設兩蔣文化館、鄧麗君博物館以招攬陸客，甚至規劃設立汽車旅館或引進基泰建設的「精品祠堂」，並遊說台鐵在閒置的台北機廠增設一座八德車站等構想，且傳出曾多次向同業招手，希望微風百貨能接手經營，但最後無疾而終。

人稱威京小沈的沈慶京，昔日是台灣股市四大天王之一，一手擴大威京集團版圖，事業遍及兩岸房地產、科技、金融業，還拿下公營轉民營的中石化、中華工程，並前進中國打造揚州京華城中城，如今他手上除了有京華城標售案，還有超級豪宅「陶朱隱園」，2案市值達800億元，京華城雖將熄燈，未來重新開發前景可期，甚至可能成為北市新地標。

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