六都地王現身 101大樓地價每坪至少1200萬

信傳媒


撰文=徐珍翔(圖片來源/信傳媒資料庫)


六都2018年公告土地現值已陸續出爐,台北101大樓以每坪575.53萬元五度蟬聯全國「地王」,其餘五都地王分別為新北市板信雙子星大樓、桃園市中正路肯德基、台中市七期新光三越、台南市新光三越中山店、高雄市大遠百百貨。


不過,專家提醒,千萬不要拿地方政府眼中的「市價」去買地,因為兩者至少落差一倍以上,實際市價每坪至少要1200萬元。


房市持續寒冬,考量實際房價變動及賦稅公平,六都2018年公告土地現值全數調降,台北年減1.76%、新北減1.82%、桃園減2.41%、台中減0.98%、台南減0.04%、高雄減0.42%;在各都地王方面,除台南市易主,其餘五都全數連霸。


六都地王,大部分衛冕稱冠


根據2018年公告土地現值,台北101大樓每坪雖下跌1.19%,仍以575.53萬元蟬聯地王(全國),但值得一提的是,「地后」新光摩天大樓以每坪569.91萬元緊追在後。台北市地政局指出,兩者價差已縮小至1%以內(0.99%),未來西區雙子星大樓若開發有成,不排除雙方會展開一場地王爭奪戰。


新北市2018年地王則由坐落於板橋區新府路與縣民大道交叉口的板信商業銀行雙子星總部大樓拿下,公告土地現值為每坪239萬元,年減3.47%,也是九度蟬聯王位。


桃園市地王在位確定進入第12年,桃園區中正路與復興路交叉口的肯德基(桃園段武陵小段91-4地號土地)仍穩坐大位,2018年公告土地現值為每坪142.6萬元,年減2.11%;台中地王則由西屯區惠國段93地號的新光三越百貨公司蟬聯,2018年公告土地現值為每坪224.8萬元,年減2.9%。


在高雄市方面,位於南高雄苓雅區的大遠百百貨公司2018年也五度蟬聯地王,公告土地現值為每坪188萬元。高雄市地政局指出,大遠百位於中山二路與三多四路口,屬亞洲新灣區核心地帶,周邊大型商辦及豪宅建案陸續興建,水岸輕軌、世貿展覽館、流行音樂中心等重大建設也相繼開發完成,是該區段地價維持不墜的主因。


身為2018年唯一篡位成功的地王,台南市新光三越中山店以公告土地現值逾100萬元出線,擊敗舊地王萬國通路皮件(中正路西門路口)的每坪100萬元整。台南市地政局分析,此次兩者差距微乎其微,考量萬國通路皮件附近正進行中國城都市更新及運河星鑽開發,一旦開發完成,可望帶動當地商圈發展,仍有重回地王寶座的實力。


專家:台北101每坪至少1200萬


值得一提的是,在內政部「公告土地現值達市價9成」的政策目標下,台北市「公告土地現值占一般正常交易價格」的比例已來到95.23%,若以地王台北101大樓的每坪575.53萬元反推,市價應該為604.35萬元,但專家直言「不可能」,強調北市公告土地現值占市價僅在五到七成之間。


台北市不動產估價師公會理事長郭國任接受《信傳媒》訪問時指出,台北101大樓所在位置以行情來說,100%的容積市價大約每坪200萬元;即使以大樓租金每坪3000元、投報率2%反推,100%容積市價也有每坪180萬元左右的水準,「今天101大樓容積率752.62%,我們再更低估一點,用每坪160萬元去算,實際市價每坪至少要1200萬元。」


郭國任說,民間眼中的市價與政府不同,多半是以可立即拆除重建的情況去評估,而政府考量多半是保留地上物的狀況,「政府說的那個市價,不可能和民間一樣,我跟你說,一般台北市公告現值只在市價的五到七成之間,但這個還是指地上建物拿掉,可以馬上開發的價格。」


不過,即便如此,他也提到,台北101大樓的「地王」寶座仍無庸置疑,「雖然真正價值要看加總後的容積率,但畢竟台北101地上物的租金是全台北市最貴嘛,又是信義區裡面的軸心地帶,以區位來說,它當地王絕對沒問題,絕對是合理的。」

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