北市商辦洗牌？「大直這路段」頂辦聚集 超越敦南、信義

大台北地區商辦市場進入百家爭鳴時代，看好公司行號持續有辦公空間升級、設置企業總部需求，越來越多建設公司投入大型商辦大樓開發，預估下一波新供給推出，將為北市商辦大樓市景帶來全新面貌。據實價登錄資料，觀察北市商辦交易最熱絡的路段，發現大直樂群二路、樂群三路自2017年以來，累積交易突破160億，已成為頂辦群聚重點區域。

信義全球資產公司根據2017年至2022年11月已揭露之實價登錄資料，公布台北市商辦交易規模前5名路段，樂群二路近6年累積交易金額達95.2億，榮登商辦交易最熱絡路段；敦化南、北路是台北市發展較早的金融商圈，其中敦化南路二段交易量69.63億位居第二；信義計畫區同樣也是金融機構、商辦大樓林立的市區精華地段，松高路的交易量68.61億居第三；第四名再由大直包下，樂群三路交易量為65.82億；第五名則是松江路的49.59億，松江南京生活圈亦是市中心重點商圈，捷運路網便利，商業氣息十分濃厚。

信義全球資產公司商仲部副總周中德分析，目前市場自用需求強勁，但市中心商辦的空置率續低，市區辦公室租金連年攀升，促使部分原據點在市中心的企業，朝向市中心外圍尋找可購置的商辦標的。大直在地理位置上與市中心僅一橋之隔，軌道建設便捷，有美麗華百貨、春大直等大型商場，多間米其林摘星餐廳群聚，商圈生活機能完整，壽險業也投資目光也望向大直，台灣人壽2020年以36.89億元，購入樂群二路上的指標商辦台北CBD時代廣場部分樓層；建商也看好大直發展潛力，華固、大陸、忠泰、虹光等建商都進場開發頂辦產品。

周中德進一步分析，企業在選擇設置辦公地點，地段、交通是重要考量因素，將辦公室設在市區精華地段，於企業形象上具標竿意義，交通便捷也更有利於員工通勤，在此次信義全球統計近6年台北市商辦交易前五名最熱絡路段，居第二、第五名的敦化南路二段、松江路，儘管部分大樓已是屋齡近30年的「大齡」商辦，但以在市中心優勢、鄰捷運，仍有其不敗的價值與地位。

從此次台北市商辦交易路段前五名中也可以看出，大直商辦交易量在近幾年明顯衝高，樂群二路、樂群三路就包辦兩個名次，總計這兩條路段的交易量，就達到161.02億。周中德表示，企業選擇購置商辦，除了可以解決既有辦公空間不足，另一項誘因為，受目前國際通貨膨脹影響，商用不動產為優質抗通膨標的，企業看準購置商辦避險保值的特性，從長期資產規劃來看，也有其增值潛力。

信義全球資產公司顧問發展部經理林建勛則歸納目前市場有3點趨勢，使近期買方對商辦需求殷切。其一，隨著公司事業體擴張，既有辦公室已不敷使用，促使企業積極尋找符合公司發展需求的辦公空間；其二，目前企業經營逐漸走向總部辦公、工廠生產線地點分離的模式，因此市場對可設立總部的辦公空間需求增加；其三，在ESG思維浪潮推動，企業在辦公空間選擇，不只要新穎大器，也要結合智慧化辦公、減碳綠建築等議題，這也促使建商積極朝向頂辦商品開發，亦可為企業量身打造符合產業需求的空間設計。

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