不靠爸32歲有兩房!她分享秘訣:增貸養股再出租

許多年輕人感嘆買房不易,多半需要父母金援。一名網友卻表示自己沒靠長輩,在32歲已買下兩間房,並分享自己利用房屋增貸養股,再用股息付房貸的投資方式,引發眾人熱議。

一名網友在論壇PTT上發文,分享自己的理財方式。她先闡明自己並非靠爸族,甚至家境中等偏下,小時候爸爸經商失敗欠下不少債務,為了躲債四處搬家,使她從小就有想擁有自己的家的渴望,也很早就開始打工賺錢。大學時存到一筆錢,加上出社會工作2年後的存款,先在台中南屯區買入第一間兩房一廳公寓,當時的總價約6百多萬,頭期款120萬,每月房貸約在1萬8千元。後來在竹科工作遇到老公,兩人決定定居桃園,用通勤時間換房價與空間。又買了總價約1千萬預售屋,用10萬下訂,預計5年後交屋。這段期間每月只要支付工程款,加上婚後買房是以老公名義申辦青貸方案,還款30年利率最低1.775%。

雖然夫妻倆都有穩定薪資,但還是希望創造被動收入,兩人討論過後,決定先拿第一間房去做增貸,和原本同一間銀行談 (一般認為二胎增貸利率高,但兩人是用增貸投資名目去跟銀行申請,和原本房貸利率相差不大),由於台中房產已增值至1千2百萬,因此可貸到總價約4成480萬,再從兩人的共同存款中撥出70萬,總計有550萬。

▼原PO希望能創造被動收入,因此和老公商量後,將第一間房拿去增貸,再加上夫妻兩人的存款後,用550萬買兩支ETF 每月領配息。(示意圖/取自pixabay

去年開始,她利用這550萬投入0056和009152支ETF ,目前兩支的配息保底約6.5%。00915上週公佈配息0.45元,年化配息率已來到9.08% ,平均下來每月可領3萬多配息,剛好用這筆錢拿來付工程款,後續的配息則可以持續拿來繳房貸。未來房貸一個月大約繳2萬3千元,還會剩1萬。至於第一間房貸款,自己則是將該房以每月2萬5千元的租金,租給一對穩定工作的情侶,就用這筆租金付剩餘貸款,還有多剛好和月付工程款cover過去。

隨後,她也整理了自己「以房增貸養股」的操作重點:

1.一定要有本金和評估過自己財力狀況,要有存錢能力,以及不要怕和銀行打交道。二胎貸款利率會比較高,可以多找幾家銀行商討多元借貸方式( 例如若在5百大公司行號上班,信貸可借的利率會比較低 )

2.選擇好的ETF標的,打造現金流。高股息最詬病就是左口袋換右口袋,自己要充分做功課。她也坦言,自己從開始賺錢就開始投資股票,期間當然也賠過,因此後來直接選ETF複利,重點在於成分股篩選方式,絕對是ETF的靈魂,像00915機制方式其中之一是參考獲利能力,以近四季營業利益總和為正數作為篩選,排除因議題股(Ai/海運)大漲,配息增加而被選入,其他低波動、高股息則是高股息標配,0056就比較缺少這樣條件,不過因為是老牌,加上長期投入,個人在定期定額上有賺到錢。

3.評估投資風險。除了個人感情風險要考量進去之外(如另一半外遇或離婚),也要了解投資有風險,即使是0056,也曾在2008與2010年未配息,要考量假如這配息不如預期或是未配息,自身的收入是否能夠負擔房貸和增貸本利攤,必須事先仔細試算,確定是可行才能開始行動。

▼原PO分享自己投資ETF的心得,並提醒眾人,若也想這樣投資,自己務必要事先做好功課。(示意圖/取自pixabay


此分享文讓眾多網友熱烈討論,有些人很佩服原PO:「邏輯很清楚,風險也認知,也知道自己在買什麼,沒毛病」、「財富自由,恭喜」、「羨慕大大晉升人生贏家」,還有人很羨慕原PO第一間房就買對時間點:「羨慕的是房價翻倍還出租回本變現金流」、「重點應該是600萬買房,過多久增值一倍吧,恭喜買房翻身」對此,原PO也坦言自己很幸運,第一間房買到低單價,之後又漲得動。也有網友表示自己身邊友人也有類似做法:「我朋友是把現居無貸款的房子拿去抵押,然後一樣投ETF,已經做了約三四年,穩賺啊,但以後確實就不一定了」。

不過也有網友提醒,雖然原PO的操作目前看來很成功,但畢竟是槓桿開滿的投資方式,若其他人想要仿效,真的要依照原PO的建議,仔細評估自身的財務狀況,再行動:「主要還是她的薪水可以負擔,投資股票只是多一個選擇而已」、「勸沒算好下檔風險可承受的不要用此方法」、「這樣正常來說是對的,最好要能先預留一筆資金以防股市或房市遇到大波動」。

(封面示意圖/取自pixabay

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