Yahoo奇摩新聞 千萬房貸升息20、30、40年期差160萬？首購族選錯每月淪買房奴
緊跟美國聯準會腳步，央行日前再升息半碼，抑制國內過熱的房市交易。可2022年接連共升息1.5碼，民眾想向銀行貸款買房，不免希望把還款年期拉長。但房貸期限真的愈長愈好嗎？591房屋交易網特別邀請專家發表看法，進行20、30與40房貸年限的利弊分析，提出最合適首購族的選擇。
20年房貸｜繳房貸「強迫儲蓄」
根據591房屋交易網報導，在低利的年代，因房價高、利率低，不少民眾投資第二屋時，常選擇「貸好貸滿」，希望年限愈長愈好，讓每月還款的負擔輕鬆許多。
不過中信房屋行銷企劃部副理江龍名對此表示，這樣房貸借款的心態，一遇升息循環或限縮年期的打房政策，很容易感受到還款壓力。
又若以公式計算，30年、40年房貸雖每月的付款壓力較小，可整體繳出的利息，卻遠比20年要多許多。因此江龍名建議下述符合一個條件以上的民眾，負擔20年期限房貸：
1. 收入穩定，每月房貸金額還游刃有餘，但資產又沒有多到能現金買房。
2. 「本息攤還金額」占「家庭收入」 不到1／3，每月房貸金額在接受範圍。
3. 很需要透過每月繳房貸方式「強迫自己儲蓄」者。
30年期房貸｜進可攻退可守
又針對30年期的房貸，金門地政士事務所所長、全聯會副執行長蕭琪琳認為，除了不受央行打房政策波及外，由於房貸在眾多貸款商品中，利率仍算低的，因此若以貸款1000萬30年期房貸，1.625%利率本息攤還來計算，20年房貸每月還款4萬8832元；30年房貸每月還款3萬5115元，在這之中，每月1萬3717元的差額，民眾其實可以拿去自行做高報酬率投資，讓利潤追過利率。
而下列有一個條件以上的民眾，蕭琪琳覺得30年期房貸再適合不過：
1. 收入還算穩定，每月還款金額占收入一半或2／3以下，且不排除日後有換屋需求。
2. 30年房貸進可攻退可守，對首購族來說是剛剛好的選擇。
40年期房貸｜受利率影響大
其實，關於40年期房貸，也不是說貸就能貸。
蕭琪琳提到，承辦40年房貸的銀行並不多，且申貸時會看申貸者收入、信用條件等基本門檻，並規定貸款年限加申貸人年齡，不得大於75；貸款年限加屋齡也不得大於60。也就是說，想申請40年期的人，還得是35歲以下，購買屋齡20年以下的房子才行。
另一方面，40年房貸的利率還有通膨風險，最明顯的就是國內低利資金寬鬆環境已漸漸緊縮。
若試算40年期，利率1.625%的本利平均攤還房貸，原本每月繳2萬8346元，可貸到千萬元，但只要未來升息1%利率，來到2.625%，則同樣的還款金額，僅能貸款到842萬元，無形中房價負擔能力就少了近160萬元。
評估自身狀況選擇房貸年期
不過說到底，選擇怎樣的房貸方案，根本是考量自身狀況，並留意利息變化。
蕭琪琳強調，不會投資，但現金流穩定的民眾，不妨選擇較短年限的貸款，穩穩還、強迫「存房」。
若有在投資，中途可能換屋、出售舊屋，那選擇較長年限的貸款，靈活運用資金，換取更高報酬，確實是上策。
而江龍名則傳授小撇步，提到民眾想申請30年、40年期房貸，又不想繳那麼多的利息錢，可以先辦長一點的年限，降低自己還款壓力，等到資金更餘裕、且過了銀行綁約的「限制清償期間」(通常為2到3年），便可向銀行客服知會，稱自己要請提前償還部分房貸本金，藉此讓每月還款利息負擔變輕鬆。
無論如何，民眾在出價購屋前，除了仔細評估外，最好都先詢問銀行，進行鑑價與試算，做好最適合自己的貸款規劃。
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