千萬買房「估價只值800萬」!為何銀行總估不到買價?房貸成數太低怎辦?達人曝1招貸更多

▲圖/Getty
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文/李寧】買房是人生中一輩子的大事,在入手前,價格絕對是首要考量。然而,真的買下去後找來銀行估價,卻發現鑑價出來的價格跟預期或買價相差甚大,為什麼會發生如此情況?真的是自己買貴了嗎?此外,銀行放貸成數太低,貸款不到想要的數字又該怎麼辦?

有買房需求的人都瞭解,至少要準備2至3成的自備款,剩餘的金額則是向銀行申請房屋貸款,這時銀行鑑價就顯得相對重要。首先,銀行在提供房貸之前,會先進行房屋估價;所謂的估價,就是銀行端參考房屋附近的成交數據後,如實價登錄,給買方的一個「平均值」,並依照這個原則進行放貸。

然而,即使買方有認真做功課,查詢各種實價登錄,卻經常發現銀行估價跟自己的預期差很多,又或是每間銀行鑑價出來的結果都不盡相同,且大多鑑價常低於市價或買價,讓不少人疑惑,究竟為什麼銀行估價總是估不到?

一名人妻在Dcard論壇上表示,日前與先生看中一間社區型中古屋,因該社區長達兩年沒釋出案件,加上夫妻倆都很中意,為了不被他人搶先一步,兩人便決議加價購買,以1250萬的價格買下該房屋。後續因要辦理房貸的關係,找了幾家銀行進行估價,發現鑑價結果與買價都有一定落差,有銀行給的價格是1050萬元,而農會估出來的甚至只有800多萬元,讓原PO相當沮喪,甚至質疑自己「是否買貴了?」而她也不禁好奇各家銀行估價,怎會有如此大的差距。

對此,許多過來人安慰原PO,並提醒「估價僅供參考,跟市場行情也沒有絕對關係」,有人以自身買房為例,表示自己曾以總價1538萬元置產,當初銀行估價也介於1200至1560萬元之間,他強調,估價「完全是看每家銀行對物件的喜好程度跟內規,不同分行也可能有差異」;其他有經驗的人也透露,各家銀行估價方式不同,價格有落差很正常,像是有些銀行的估價人員擁有估價師執照,其專業程度以及對房市見解也不同。此外,包括房屋類型、地段、新舊,以及是否帶裝潢等種種因素,都會影響估價過程。

「估價跟不上實價」

房產達人:2原因導致

對於買房族而言,各家銀行給的價格不同,加上鑑價幾乎跟不上買價,甚至不同銀行的鑑價結果天差地遠,導致放貸成數往往較預期低上許多,令房貸一族相當困擾。對此,在估價師事務所做過8年不動產估價的「阿宅-雙碩士地產顧問」在粉絲頁上解釋,為什麼銀行估價總是估不到,背後其實有2大原因。

首先,銀行估價是參考過去的實價登錄,來估現在成交房價,也就是用過去價格估現在價格。然而,房地產跟股票一樣,不同的時間點會有不同的價格,專業術語稱做「價格日期不同」。當市場短時間上漲很多,幾個月前的實價登錄價格已經無法反映漲幅,就會有估不到市價的情形。

第二個原因在於銀行內規有特殊的風險減價規定。他指出,為了避免借款人無力還款,房屋法拍時造成銀行損失,「除了放款不可能全額貸,銀行內部的房貸估價規定也會以保守原則去估房子的價值。」除了增建、裝潢等都有可能不列入估價,比較嚴謹的銀行甚至連陽台過大,或是公設比過高,都會降低估值。

那麼,如果民眾自備款不足,又貸不到自己想要的成數該怎麼辦?建議大家每間銀行對於風險獲利的考量不同,為了衝刺消費金融業務,有些銀行的房貸鑑價規定「可能會比較有彈性」,因此勤勞一點多詢問、多比較,還是能找到估值比較高的銀行!