危老建築改建申請知多少 台灣司法人權進步協會告訴你《危老條例》眉角

文/劉彥君

2017年5月，政府為解決都市更新進度緩慢問題，制定「都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例」(下稱危老條例)，希望利用危老條例的程序高效率與多獎勵之優惠政策促進老屋改建。但關於危老條例的申請，雖然程序有許多較都市更新條例（以下稱都更條例）便捷，但人民在申請時，法規上仍有許多應注意之處。首先，依現行法令規範，不論是《危老條例》還是《都更條例》，都僅適用於都市計畫範圍內的合法建物，違章建築不包括在內，工業區土地範圍內也不行，也需非主管機關指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值者，實施的地區有所侷限。

再者，若想用《危老條例》快速通關，要如何啟動程序呢？大致有結構評估、計畫送審、拆屋重建等三個階段。申請人需認知房屋「危險不代表老舊、老舊不代表危險。」，內政部所定義的老屋為1999年12月31日前取得建照之住宅。另外，老屋或老舊房屋是指經評估後，須拆除重建的30年以上老屋或危險建物，換言之，需符合「危險」和「老舊」兩項資格。危險是未達結構安全性能評估的最低等級，老舊是指不具有或是改善後仍不具效益的升降設備，屋齡需在30年以上。老屋重建可合併鄰接建築物基地或土地面積辦理，但不得超過危險或老舊建築物基地面積。因此，需要先進行建築物結構安全性能初步評估，只要建築物所有權人二分之一同意，便能向政府認可的機構申請評估，耐震能力初步評估，並且可以向主管機關申請費用補助，現行規定，總樓地板面積未達3000平方公尺者，每棟補助額度不超過新臺幣（下同）1萬200元；總樓地板面積3000平方公尺以上者，每棟補助額度不超過1萬5000元。如果需要進行耐震能力詳細評估，政府亦有補助，每棟補助額度為評估費用的百分之30，或不超過以40萬元為上限。經過結構安全的評估，而且其他條件都符合《危老條例》者，就可以開始啟動重建計畫送審的階段。

送審階段，依《危老條例》第5條，則需要取得全體土地與建築物所有權人的同意書，並且擬定重建計畫送審，此階段較為專業與複雜，民眾或可尋求專業人士律師、建築師等協助，計畫送審後，政府得於30天內審查完畢。相較都市更新《都更條例》漫長的審議程序，《危老條例》的案件在審查時，只要符合條件就給予相對應的容積獎勵， 審查上更有效率、時程更短。另外需注意，依《危老條例》第5條第2項，前項重建計畫之申請，施行期限至中華民國116年5月31日止。有落日條款。

重建計畫核准後，起造人可以同時申請拆除執照和建造執照，應注意，內政部有頒佈「都市危險及老舊建築物加速重建條例施行細則」法規命令第7條的重要的規定是「建造執照須於計畫核准後180天內申請」。而許多人民關心的地價稅、房屋稅減免，則在申報開工後，由起造人發函給稅捐單位申請減免，依《危老條例》第8條規定，本條例施行後五年內申請之重建計畫，重建計畫範圍內之土地及建築物，「得」得依下列規定減免稅捐，此時房屋已經拆除，沒有地上物，因此無房屋稅的問題，而地價稅則於改建期間免徵。直至改建房屋所有權取得後，同樣再由起造人發函給稅捐單位申請減徵。地價稅、房屋稅在改建後2年內減半徵收，如果房屋在改建前為自然人持有，改建後未移轉者，房屋稅可以減半徵收至該自然人喪失所有權為止，合計最長為12年。由此可知《危老條例》的申請，雖然程序有許多較都市更新條例（以下稱都更條例）便捷，但人民申請法規上仍有許多應注意之處，都市地區不動產物稀價昂，一般人在依《危老條例》申請改建時，仍應洽詢專業人士不但可節約摸索法令時間，也可避免錯失自己權利。

(本文作者為台灣司法人權進步協會會員、臺北地檢署檢察官)