危老自建築夢 先苦後甘

(安信建經總經理張峰榮)
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內政部統計,全台灣屋齡達30年以上的老屋數量已經突破4百萬戶,大約每2間房子當中,就有一戶是老屋。多數老屋屋主都在等建商來談重建,等待總是漫漫無期。但除了和建商合作這條路之外,其實地主也可以選擇自建,只是不少地主對於重建沒有經驗、不清楚重建要花多少錢,所以不敢放手去做。但事實上估算重建費用沒那麼難,地主可以概抓出大略費用後,選擇最適合自己條件的重建方式。

以危老重建而言,目前以「與建商合建」、「地主自建」兩種模式最熱門,而這兩種重建模式優缺點不同,地主需負擔的費用也有所差異。地主若選擇與建商合作,則重建案由建商主導實施,建商負責全部的費用。與建商合建時,地主不僅一毛錢都不必出,在房屋興建期間到完工交屋之前,大部分建商還會提供租金補貼。

羊毛出在羊身上。建商之所以願意如此大方,是因可以從完工分回的房子裡賺回來。由於建商會分走重建增值利潤,地主所分回的房子坪數便會減少,堪稱「先甘後苦」。地主若選擇危老自建,就必須自己負擔所有的費用(但地主可向金融機構申請融資支應),整體成本結構大致可依重建前、中、後來分,重建前:土地整合開發費占4%~8%、建築規畫設計占2%~4%、房屋銷售約3-5%,重建中:營建施工占70%~75%、融資利息、信託管理、顧問服務約3-8%,重建後保固與客服占3%~4%。

重建支出最高即是營造費用(占70%~75%),營造費用會視地點、坪數及建築結構選材等差異而有高低。依過往業界經驗,法定工程造價計算之金額約為實際造價的三分之一到四分之一,但近年來國內出現缺工、缺料等問題,營造費用波動幅度較大。

面對龐大的重建成本,自建地主通常會利用地產的價值為擔保,向金融機構借貸興建資金,建議可透過專業的建經公司,以企業條件下洽談,較易爭取到優惠的融資利率與撥付方式。待重建案取得建照之後,地主除保留作自用外,剩下的戶別通常會委託代銷業者公開銷售,完工後賣屋所得會先清償銀行的融資,其餘利潤全歸地主所有。

危老自建時,地主要自掏腰包,但分回的坪數會更多,且多餘戶別出售的利潤相當可觀,可以說是「先苦後甘」。危老自建過程繁瑣且具專業性,怕麻煩的地主可選擇「全案管理」代建模式,讓專業的建經公司一條龍包辦所有事務,及應對各類的執行廠商,其收費方式約為總銷之5%-10%,在興建期間會由顧問團隊管控工程成本、把關建物品質及安全,更使地主完成自地自建的夢想。