原物料狂漲讓全台都更核定件數大減7成!連雙北也受不了祭出都更新制

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考量近年來原物料及市場波動、實務操作等情形,雙北市日前陸續宣布調漲都更工程造價。(攝影/鄭國強)

在原物料攀升、缺工等營建成本推升之下,不少建商就怕賣預售屋虧錢,乾脆先封盤不賣,現在就連都更、危老案也因造價成本翻漲,大大降低建商參與都更案的意願,據內政部營建署統計,今年前7月全台都更核定件數僅25件,比去年同期的86件,足足減少了7成。

營建成本上漲,都更、危老合建案吃不消乾脆先停擺

今年房市雖然5月中旬受到本土疫情波及,短暫影響幾個月,不過整體營建成本正在上漲,尤其今年1月開始漲勢明顯,大概已經漲價3成,建商自地自建影響較小,但對於建商與地主的合建案來說,影響卻是相當大。

台北市都市更新學會理事長蔡漢霖指出,都更或危老重建案本來就多屬於合建案,建商未來分回除了要與住戶拆分比例之外,也要多負擔造價所增加的成本,確實遭受到很大的挑戰,「因為市場的房價不見得完全可以反映造價的漲幅,消費者不一定能接受。」

一般來說都更案分兩種,一種「協議合建」,只要建商、地主雙方達成共識便可都更,但另一種則是「權利變換」,由地方主管機關依照地段、房價、營造成本等準則估算出建商、地主共同負擔費用比例。

現行都市更新事業計畫書當中,住戶與實施者的「共同負擔費用」主要是以工程造價為最主要的成本之一,但近來有建商反映,隨著原物料持續上漲,地方政府對於共同負擔費用的提列基準卻沒有跟進,造成多出來的成本全由建商吸收,認為實在不合理。

「確實都更案推動的速度有放慢不少。」台北市都市更新處更新事業科長陳品先坦言,都更案從申請到實際開工通常都需要2~3年的時間,也就是說,今年才開工的案子,都可能是前年所送件,但當時提列成本比較低,但現在開工就要面臨支付給營造廠較高的金額,「若是成本差距太大,有些建商乾脆就會等原物料下滑,暫時先擱置停擺。」

全台都更核定件數大減,比去年同期掉了7成

營建成本、缺工問題,也讓建商對於都更案更加退步。

根據內政部營建署統計,截至7月31日為止,今年全台都更核定件數僅25件,比去年同期的86件,足足減少了70%左右,而六都當中,以台北市核定15件為最多,新北市7件次之,其他桃園、台中、高雄都僅1件,台南則是直接掛蛋。

推案在雙北市的品嘉建設、尚禹營造董事長胡偉良指出,都更實施者在營造市場缺工、原物料成本大漲的困境下,只會逼建商走向2條路,一是承受不了成本大漲,乾脆選擇退場;二是反映成本上漲,將未來的銷售房價拉高。

但胡偉良認為,這不是一個正常的現象,因為就怕未來的房價無法真正反映成本,到最後也是只能走向倒地一途,這也是為什麼現在從事危老重建、都更的業者數量也跟著變少。

雙北調高都更工程造價成兩面刃,提高建商投入意願、但民眾未必買單

為了合理反映都更工程造價的成本問題,近幾個月以來,先是台北市對外宣布調整都更建築物工程造價,預估修訂後的營建費用單價平均漲幅約20%,將於10月起正式生效;緊接著新北市也同樣宣布,自9月8日起實施「新版共同負擔提列基準」,這項內容主要的重點也是調高營建單價,平均調幅為11%。

但有住戶則擔心,在雙北市上調工程造價成本之後,未來建商與住戶協商都更案時,共同負擔內的營建工程費用將會提高,意味著住戶在未來第一時間可分回的坪數將會縮水,面臨損失。

不過,新北市都市更新處總工程司李擇仁認為,在營建成本大幅度上漲的情況下,若都更案的營建單價不跟著調整,屆時都更案根本標不出去、沒有建商願意進場,恐拖累都更進度。

李擇仁說,雖然民眾可分回坪數可能變少,但是隨著營建成本提高,建商的未來售價也會跟著提高,到最後民眾分配到的「房屋價值」還是回到民眾身上,「不見得會受損」。

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