又爆雷！美商辦釀下個金融風暴？蒙格預言恐最快上半年成真

文●曹博凱

美國金融業又爆雷了，日前紐約社區銀行（New York Community Bancorp，NYCB）在提交給美國證券交易委員會（SEC）的文件中自爆上季虧損較原先披露高十倍、執行長走人，當天股價暴跌近二六％。

紐約社區銀行曾在去年矽谷銀行危機中，接手破產的標誌銀行（Signature Bank），在矽谷銀行破產倒閉即將屆滿一週年之際，紐約社區銀行動盪，引起市場對危機重演的擔憂，彭博也以專題報導稱現在是「二○○八年以來，最大不動產危機」。

美商業不動產暴跌拉高銀行壞帳

美、德銀行都受難「會有更多案例」

已故的投資大師、波克夏前副董事長蒙格（Charlie Munger）生前擔憂的美國商業不動產風暴其實更嚴重了。美國商業不動產（以下簡稱商動）空租率至今依舊居高不下，承受不了高利率借貸成本的不動產公司或投資者開始賤價出售，使銀行壞帳也跟著攀升，雪球正越滾越大。

聯準會稍走錯一步，都可能使正在「軟著陸」的美國經濟翻車。

首先，從市場的訊號來看，商動危機短期內是很難有好轉的可能。

知名做空機構渾水研究（Muddy Waters Research），去年底盯上了著名投資基金黑石集團旗下的黑石抵押貸款信託基金BXMT，標題斗大寫著「懸崖來了！」。BXMT是一支房地產信託基金（REITs），專為商業不動產開發商和地主提供資金及貸款組合。

渾水指出，BXMT面臨流動性危機的風險，可能在今年下半年削減股息一半以上（註：美國REITs的收益一部分須以股息發放），大量借款人將不會再融資給BXMT，資產預計會損失一成至兩成，且它現在的準備金極少，難以應對將來臨的風暴。

令黑石集團頭痛的，還不只BXMT。去年底，黑石投資的曼哈頓商業大樓Helmsley Building傳出債務違約，正緊急進行債務重組。該大樓是紐約最著名的大樓之一，現在這棟三十四層樓高的地標建築，至少有八層是空租。

該案不是特例，根據彭博報導，一些位於曼哈頓和洛杉磯的商業大樓或它們的貸款組合，正以近半價出售。國際貨幣基金（IMF）報告指出，美國商動正經歷半世紀以來最嚴重的價格暴跌；美國房產大亨史登利希特（Barry Sternlicht）預估，光是商辦市值的直接虧損就可能達一兆美元，約是現在總市值的四分之一。

專門放貸給商業不動產的地區銀行首當其衝，也正成為做空狙擊的目標。

三月一日又暴跌的紐約社區銀行就是目前最大的受害者，這家一百六十五年的老牌銀行，今年以來，市值已蒸發六成多。

野火甚至已燒到美國以外。德國抵押債券銀行Deutsche Pfandbriefbank（PBB）因為對美國商動的投資，遭摩根士丹利建議客戶拋售擔保債券，導致該行債券價格及股價雙雙暴跌，做空方的持股占比更在二月十五日達到歷史高點一九％，是兩週前的一倍多，成為歐洲現在賣空最嚴重的股票之一。

另一家德國私人銀行Aareal，在德國貸款市場市占達到約七％，它也有四分之一、價值十億歐元的美國商動投資變成不良貸款。

今、明年商動壞帳持續累積！

逾四百家銀行是高曝險「未爆彈」

股市空軍來勢洶洶，是因為真正的難關還沒來。根據美國抵押貸款銀行家協會（MBA）統計，今年將有高達九千二百九十億美元的商動抵押貸款將到期，占比達總額的兩成，其中有二千七百億美元是去年無法償還而延至今年。這代表，為了償還貸款，今年商動的賣壓會更大，或又有更多壞帳誕生。若壞帳繼續累積，地方銀行恐面臨巨大危機。

現在需要擔心的，不只是紐約社區銀行或PBB這些已經慘跌的銀行，而是類似的銀行還有太多家。

佛羅里達大西洋大學金融系教授柯爾（Rebel Cole），在他調查的全美四千六百多家銀行中，有近六成銀行對商動的負債權益比，即放出貸款金額對銀行總資本的比率，在三○○％以上。「當這個比率超過三倍，監管者就會非常害怕，」柯爾說。

目前出事的紐約社區銀行，商動的負債權益比在四六八％，換言之，按照柯爾的統計，目前約有四百多家銀行面臨的風險，並不比紐約社區銀行低。

然而，目前美國政府的態度是，雖然商動的損失與壓力在上升，但仍在可控範圍。二月初，美國財政部長葉倫（Janet Yellen）和聯準會主席鮑爾（Jerome Powell）都分別出來喊話，認為當前危機不至於釀成銀行的系統性危機。

但官員沒講明的，是聯準會正陷入兩難：若再不降息，商動的崩跌和銀行壞帳就難以舒緩；但太早降息恐讓通膨死灰復燃。全球策略研究公司總裁斯里庫瑪（Komal Sri-Kumar）警告，如果政府再不調整利率，一場商業不動產的海嘯可能在今年上半年襲來。他也坦言，要拯救商動危機，代價就是要放棄對抗通膨，通膨將會比現在還高。

目前沒有任何專家學者或官員給出解方，使美國這場商動危機成為金融海嘯後，最難拆解的未爆彈⋯。

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