一口氣熄燈5家分店 為何台灣麥當勞選擇放棄地標店？揭露「汰弱換強」的展店策略

台灣麥當勞指出，目前展店策略朝向積極展店、汰弱換強、調整優化，因此部分分店必須搬遷或關店。（圖片來源／信傳媒編輯部）

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租金變得不合理…經過20年部分商圈早已弱化

根據《信傳媒》調查，儘管每一家分店決定關店的理由不一，但在大原則下，不外乎面臨到租金太高、內部房東家族意見不一、土地使用分區管制規則、商圈弱化等問題，多方考量下只好選擇關「舊址」，再另闢戰場，開新址。

一名市場人士觀察，早期麥當勞的選址是鎖定蛋黃區、主要道路的三角窗、學區熱鬧商圈等原則，不少當地夜市附近都有麥當勞進駐，因而成為歷史地標，但數十年下來，房東租金幾乎年年漲的情況下，至今已經漲到不合理的地步。

據了解，麥當勞的租約基本上是20年租約，房東有權可逐年調高租金，經過20年租金年年上漲，但部分商圈早已不像過去如此繁榮，然而租金並未調降，使得租金變得非常不合理；反觀過去還不成熟的重劃區，隨著舊市區人口向外擴展以及租金考量下，也吸引業者開始跟著向外移動。舉例來說，今年7月，麥當勞將首度插旗金門，也備受業界矚目。

《信傳媒》調查，以基隆地區為例，去（2022）年5月底位於基隆廟口附近、有34年歷史的麥當勞「大麥」宣布熄燈，就因當時每月租金已漲破百萬，數月後麥當勞隨即在距離廟口夜市約1公里內展開新店，儘管新店址已脫離基隆廟口商圈、也只有一樓規劃，但據了解，坪效、營業額已超越「大麥」，租金更僅是原本的6分之1。

再者，過去位於基隆廟口的麥當勞，民眾、攤商「借廁所」早已行之有年，店員永遠打掃不乾淨，常常造成觀感不佳也增加業者不少困擾；相較之下，業者退至核心商圈外，引進「麥當勞2.0」餐廳，除了店內的裝潢風格改變外，也設置「數位自助點餐機」，讓顧客可自行操作點餐，如此來看，新址各方條件也比原本的舊址要來得好。

盤點建管法規不合規的門市，新興區與都會區店型兩極化

另外，早期地方政府在規劃都市時透過土地使用分區劃分住宅區、商業區等，但早期住商界線模糊，隨著都市發展發達後，建管相關法規也日趨嚴格，例如根據《土地使用分區管制規則》法規，有部分的2樓或3樓以上，不能做為餐廳或飲食店使用。

據了解，麥當勞也主動檢討《土地使用分區管制規則》法規，開始盤點不合規的門市，為了朝向合法化，部分都會區門市朝向內用座位減少的小型店，或者以台北市6家分店來說，也因為全盤檢視相關法規，改裝後空間不足，無法提供內用服務。

而原本部分門市也因為部分2樓或3樓以上樓層不能做為餐廳或飲食店使用，因此關掉部分樓上的內用區，或是經過評估，若改裝後面積不敷使用，即使是有獲利的門市，為了達到100％合法，往往只能忍痛結束營業，逐步進行優化。

但另一方面，麥當勞也選擇在人口進駐的新興區域，過去2年所開的新店，超過6成都是有得來速車道、地標型的獨棟麥當勞餐廳，與都會區小型餐廳逐步形成兩型化。

事實上，麥當勞的展店模式始終都有遵循「單調指數」（The Monotony Index），意思是某一些區域，雖然整體規劃還不成熟，但麥當勞選擇進駐在此，成為當地的「活動中心」。一名市場人士也觀察，近幾年麥當勞新址也深入不少鄉鎮，例如人口已達到標準的台中沙鹿、后里等。

台灣麥當勞則強調，目前展店策略朝向「積極展店」、「汰弱換強」、「調整優化」，儘管有部分分店必須搬遷或關店，但每年仍改裝30～60家以上的餐廳，整體全台總店數還是持續成長，截至今年3月底為止，全台共有410家麥當勞餐廳，且預估今年底，全台總店數會達到418家；而這個數字也比2017年仰德集團第三代剛接下台灣麥當勞經營權時的店數還要多。

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