台北東區危老重建指標案，為何從全台跑最快變跑不動

文●林洧楨

台北市忠孝東路3段、北捷忠孝復興站旁，一度被喻為最慘烈的正義國宅都更案，終迎來重生喜悅。中高樓層住宅，變身每坪上看250萬元的頂級豪宅，飽受折磨的建商、地主總算是苦盡甘來了。

相隔40米，馬路對面是危老重建案連雲玥恒，當時僅花8個月整合就取得90戶住宅地主百分百同意，號稱史上整合最快速的危老重建案。如今，卻爆發地主抗爭、揚言對簿公堂。

這案子從成案至今不過30個月，為何從人人稱羨的重建童話變建商、地主互控的噩夢？

一紙霸王條款促成最速整合
建商說服90戶、談到高6％利潤

兩個關鍵人物，是連雲建設總經理蔡漢霖，與帶頭組地主自救會的地主黃嫻靖。

黃嫻靖不僅是該案地主，還是長年在當地租屋開設佛堂、深耕地方的資深仲介；蔡漢霖是連雲建設第三代。兩人祭出兩大武器，快速說服地主同意。

一是霸王條款，也就是比照條例，只要建商與地主有更優惠的私約協議，所有住戶全可比照辦理。這成功營造出先簽約也不怕吃虧的氣氛，所以一出手就獲得眾多地主支持。

二是棄都更走危老，且善用危老當時須趕在2020年提出申請，才能有最高40％容積獎勵，因此催促所有地主，必須趕時效，這又成功縮短整合時間。

結果僅花8個月就讓所有地主簽字同意，還搶到一個66比34的絕佳分配條件，讓建商有比別人更多約6％的分配利潤空間。

跨過最難整合，分配卻爆爭議
地主店面增值3成，建商大樓達一倍

成功跨越最難的整合階段，接下來就是建築規畫，蓋好房子分回給地主。但房子拆完，引來各方打探該案重建條件，這一問、一比較，分太少、分不夠的問題爆發了。

以黃嫻靖為例，她自稱她的一樓店面在參與危老前，原有約1億3千萬元的市場價值，但加入改建後，如今店面只增值3成、約1億7千萬元，遠不如預期。

「連雲對地主太壞了，我還讓大家簽下那麼不公平的合約，我情何以堪？」獲得至少43％地主支持的黃嫻靖對商周投訴說。

對此，蔡漢霖解釋，疫情與電商等因素，嚴重衝擊店面價值，以北市來說，其他地方租金至少跌3成，東區則是跌5成以上，因租金大跌，導致一樓店面地主的重建價值變薄，他也相當無奈。

但這樣的說法，無法獲得近半數地主的認同，他們要求建商每戶讓出超額利潤給所有地主，否則不惜玉石俱焚，拒絕讓其繼續開發。

建商當然不從，強調要依契約精神，推動建案，同時針對部分地主的不實指控，也要以訟止謗。這讓蔡漢霖與黃嫻靖雙方全面決裂。

若破局，恐創百分百同意後毀約先例
不僅雙輸，更讓全台建商皮皮挫

現在最難解關卡是全員比照的霸王條款改革，如果真補償一樓地主7千萬元，全案90戶可全部比照，屆時恐怕是一筆建商難以承擔的數字。

此外，最可怕的是一旦破局，連雲將首開全台老屋重建百分百同意都還能反悔的市場先例，全台同業沒人樂見。

而被延宕的過程中，建商無論是租金補貼或是貸款利息都要持續支出，雖可走法律途徑向地主咎責追討，但能討回多少，很難說得準，最終只會落得兩敗俱傷，完工交屋遙遙無期。

一條忠孝東路兩個世界，蔡漢霖自言：「問題不在於都更或危老，而是人性。」人性的貪婪、猜忌是無止境的，只求快又沒管理好，欲望被挑起、互信被打破，再美好的童話故事，都可能因此破滅。

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