台南買房最快3年賺300萬 7大都市第三季房價創新高，到底誰在炒房？

文／劉光瑩 圖／邱劍英攝

今年房地產熱超乎預期，銀行放貸到手軟，6都＋新竹房價第三季創新高。7月房地合一稅2.0才上路，央行9月又擴大信用管制，短時間內，「打房」招數頻頻，為何房價還是狂漲？這波漲風有停歇的一天嗎？

33歲、來自雲林的小陳，大學畢業後就在台南工作，兩年內有結婚計劃，近幾個月開始認真看房。

台南房價飆漲的速度，讓當過房仲的他都瞠目結舌。有個預售屋案，3年前一坪開價15萬 ，現在已漲到25萬。他鎖定的東區新成屋，3年前一坪20萬，現在開價動輒30萬，「還沒有殺價空間。」

「房仲圈的朋友都覺得奇怪，不是疫情嗎？為什麼今年買氣居然是近年最熱？」他滿臉疑惑。不用懷疑，從房貸申貸熱度就可看出。在公股行庫負責房貸的鄭經理透露，房貸案件數量，以往每週1、2件，今年上半年每週處理案件暴增到4件，是3年來最熱。

7月，被稱為房地合一稅2.0的預售屋實價登錄才上路，但顯然沒有辦法壓制房價漲幅，讓央行2個月內兩度出手打房。為什麼？

「沒辦法，錢真的太多了」

最主要原因，在於資金過剩。「沒辦法，錢真的太多了，」瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛說，全球量化寬鬆，美國狂印鈔票，再加上中美貿易戰以來台商回流，大量資金回到台灣，通膨又蠢蠢欲動，許多人認為不想讓錢變薄，置產是最佳去處。

台灣民眾的存款餘額，已達到史上新高的50兆元。銀行很有錢、壽險很有錢，建商也滿手現金，下一步怎麼辦？當然是繼續買，「建商的心態都是，『不怕買貴，只怕買不到。』」黃舒衛說。

瑞普萊坊統計，今年前三季6都土地交易金額達2302億元，為歷年次高；但今年第三季創下936億元，是歷來同期最高。桃園、台中多塊公有地溢價五成以上標出，在北高雄，華雄建設更豪擲5.39億搶入楠梓區商三土地，溢價率高達104.5%，顯見開發商追價力道強勁。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋則認為，目前房價高檔是因為經濟表現優於預期，以及資金寬鬆，政府的房地合一稅2.0是在抑制投機炒作導致異常飆漲，「若實價登錄2.0、房地合一稅2.0未立法成功，房價漲幅恐怕不止現在這樣！」

少數投資需求，的確會得到抑制。例如一位美光工程師就透露，他原本上半年有想到南科置產，但因房地合一稅而先縮手。

利率不調高，各項限制都沒用

但對滿手現金的人與建商來說，絲毫不受影響。「房地合一稅2.0根本沒用，」一位資深台中房市觀察者直言，「只要利率不調，所有打房措施都是空談。」況且現在房貸可以拖到30、40年，每月負擔很低，撐個幾年再賣一定賺，根本不用擔心。

儘管央行上週決議新增房貸管制，新增新竹縣市第2戶購屋貸款不得有寬限期，但最重要的政策利率卻是「連六凍」，維持在1.125%的歷史低點。再來，是地方發展題材加持。尤其是台積電近年在台南擴廠，又傳出將進駐高雄，早就漲了好幾波。

「前兩個月賣出一間善化的別墅，30幾組在地客人來看、猶豫半天，台北客人一來，馬上下斡旋成交，」台南房仲阿全說。他也透露，台南房價對台北投資客來說，實在太划算了。尤其是高收入的台積電工程師，買一戶自住，再買第二、第三戶投資，綽綽有餘。房地合一稅對滿手現金的他們來說，不成問題。「看不到房價不漲的理由，」他直言。

「銀行迫不及待借錢給我們」

跟著科技新貴炒房去，成了新趨勢。竹科、中科、南科炒房團，已成為南台灣炒房團的主力。一位美光工程師就透露，有了第一戶，再增貸買第二、第三戶，易如反掌。「銀行滿手現金，都迫不及待要貸給我們，」他說。

科技新貴薪水已經不差，為何還要前仆後繼炒房？很簡單，就是因為薪水漲的速度再加上通膨，絕對跟不上房子漲價速度，有錢不買房，是對不起自己的荷包。

其實，他們自己內心也有糾結。「台灣政府可以好好想一下，買得起房的就是少數人，很多人永遠買不起，我們比較有能力的可以去買，沒能力的就很辛苦，難道一輩子租房子嗎？」這位美光工程師說。然而，儘管知道自己屬於共犯結構一環，他算盤一撥，還是繼續增貸買房，提早退休的FIRE（財務自由）生活就在眼前。

QE結束，才可能退燒

這波資金狂潮何時會退燒？黃舒衛認為，可能得等QE結束時。他說美國上一波QE約在2013年退場，隨後台灣房市在2014年開始下跌。因此如果在2023年左右美國升息、QE退場，再過2、3年房價才可能回穩。

「房屋變成投資商品，已經是篤定了，打房措施只是讓投資客把成本轉嫁給一般消費者，」在台南工作的小陳無奈地說。

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