台灣房屋邱文亞助客戶房子免被綁架

請神容易送神難！桃園一間華廈王姓屋主因罹患帕金森氏症，需籌措醫療費用，向承租方李小姐預告準備售屋。王姓屋主向委託售屋的台灣房屋八德大智直營店經營主管邱文亞表示，因雙方租賃關係逾十多年，早已未續約，與李小姐溝通過後，她同意待售出後搬離。因此邱文亞迅速找到買方，順利在一個月售出。沒想到售出後，租客李小姐忽然反悔，出具當年租約強調「買賣不破租賃」，拒絕搬遷，以致屋主無法如期交屋。

眼看屋主身體不適又違約在即，邱文亞積極多方協調，終於讓租客和平退場，幫屋主避免了高額違約金與不必要的訴訟，能運用資金進行後續治療。

黃姓屋主十多年前與李小姐簽訂租約後，李小姐長期穩定繳款，因信任僅互相口頭聯繫，未再簽訂紙本續約，且當年的紙本租約早已找不到。經邱文亞告知，才知道若租約期限超過一年未簽訂續約，形同不定期契約，可以買賣但建議提早告知房客，售出後新屋主有權請租客搬遷，若新屋主要接手續租，就要重新與租客訂定新租約。

「不定期租約雖然屋主有權賣房，但若租客不配合開門帶看，屋主也不能強行開門，大幅增加售屋難度，並且若新買方想自用，但房客不搬離，就必須透過訴訟請房客離開，更沒有買方敢接手這樣的物件。」邱文亞建議黃姓屋主一定要儘早告知，提供租客充分時間準備。

沒想到售出後，李小姐找出了十多年前的合約紙本，反悔不願搬遷，主張「買賣不破租賃」，無需搬離。邱文亞向李小姐說明，《民法》425條明定在定期租約中，才適用買賣不破租賃這項保護，但若未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未訂期限者，也就是不定期租約的情況下，就不適用。但李小姐仍堅持不搬甚至避不見面，打算以拖待變，讓黃姓屋主急得像熱鍋上的螞蟻。在邱文亞積極協調下，用最快時間幫李小姐找到合適的租屋處，終於趕在交屋前搬離。

邱文亞說，正因為台灣人重人情味，許多屋主出租多年後，就因信任熟悉或圖方便，就未再與房客白紙黑字續約，「現在怕麻煩，未來自找麻煩，誰都無法預料未來何時有出售或資產配置的需求。不定期租約對房東權益影響甚鉅，租客有權不配合開門，就像綁架了房子，無法售屋。」

邱文亞表示，不定期租約情況下，《土地法》第100條明定房東只有在6種情況之一能收回房子，一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反《民法》第443條第一項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。民眾找專業仲介，簽定期租約，租房賣房較有保障。