台灣獨有的買房含公設～究竟公設比怎麼算出來的？

房子的產權面積並非只有實際居住的空間，其實你還買下了陽台、雨遮，甚至是供公共使用的梯廳、屋突等公共設施，這些都算在賣給你的銷售坪數裡，所以公設比高，等於說你實際居住的空間相對被壓縮。

買房其實還包含買公設

總歸來說，買房子包含買下主建物、附屬建物與公共設施這三種面積，建物所有權狀也會清楚載明，以下將針對買房的一些觀念作介紹。

• 主建物：房子的主要部分，意即實際的居住空間。

• 附屬建物：與主建物相連且附屬於主建物的設施，如陽台、露台、雨遮等。陽台有計入銷售坪數，其面積不得超過該層樓地板面積的10%，深度不得超過2公尺。

• 公共設施：大樓住戶共同使用的部分，簡稱公設，一般分為大公與小公。大公是指大樓公共建築的一部分，是「全體住戶」必須共同使用的空間，比如電機室、防空避難室、健身房、屋突等等；小公則是指「部分住戶」共同使用的空間，如各樓層的電梯、樓梯間。

• 公設比：就是公共設施面積占產權總面積的比例，比例越高表示公設越多，比例越少表示公設越少。

銷售面積涵蓋的範圍

對於要買房子的人來說，公設與公設比是絕對要清楚的觀念，假設你買進50坪的房子，實際居住的空間只有35坪，這短少的15坪就是你的陽台、地下室、樓梯間等設施，所以買房子之前一定要看清楚房子的權狀，才能避免誤會或糾紛的產生。

公設比

如果把設計平面圖展開，一層規劃4戶ABCD，中間為門廳，設計成X與Y兩種形式（如圖97），設計Y的公設比大，因為它的門廳大。

假設當層面積有200坪，設計X的門廳有40坪，設計Y的門廳則有80坪，X每一戶的面積至少有（200－40）÷4＝40坪。設計Y每一戶的面積只有（200－80）÷4＝30坪，顯而易見，公設面積與居住面積是息息相關的。

▲公設比示意圖

產權面積是怎麼算出來的？

假設你買了一間房子，房屋權狀上面寫50坪，這是怎麼算出來的呢？

建商蓋房子之前，要先取得建築執照，建築師按法規將設計圖送至都發局審核，通過後會發建照。房子蓋好後，再送交都發局，通過審核後，建商就能取得使用執照，取得使照後，地政士就會向地政事務所申請辦理第一次測量，得到測量成果圖，這個成果圖會顯示出，主建物的面積、附屬建物的面積（如陽台及露台）、你買的房子面積總坪數，其實就是地政士幫你把主建物、附屬建物面積及公設面積加總起來的。

但大樓的公設面積是如何計算的？假設你家主建物是100 m2， 附屬建物為10 m2，而整棟大樓之主建物面積為1,500 m2，公設總面積是1,200 m2，你家需要分攤的公設面積就是100÷1,500×1,200＝80 m2，你家全部的坪數就是100（主建物）＋10（附屬建物）＋80（公設）＝190 m2。

文章出處：賺大錢靠土地

來源：創見文化

作者：林宏澔