台灣獨有的買房含公設~究竟公設比怎麼算出來的?

房子的產權面積並非只有實際居住的空間,其實你還買下了陽台、雨遮,甚至是供公共使用的梯廳、屋突等公共設施,這些都算在賣給你的銷售坪數裡,所以公設比高,等於說你實際居住的空間相對被壓縮。

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買房其實還包含買公設

總歸來說,買房子包含買下主建物、附屬建物與公共設施這三種面積,建物所有權狀也會清楚載明,以下將針對買房的一些觀念作介紹。

• 主建物:房子的主要部分,意即實際的居住空間。

• 附屬建物:與主建物相連且附屬於主建物的設施,如陽台、露台、雨遮等。陽台有計入銷售坪數,其面積不得超過該層樓地板面積的10%,深度不得超過2公尺。

• 公共設施:大樓住戶共同使用的部分,簡稱公設,一般分為大公與小公。大公是指大樓公共建築的一部分,是「全體住戶」必須共同使用的空間,比如電機室、防空避難室、健身房、屋突等等;小公則是指「部分住戶」共同使用的空間,如各樓層的電梯、樓梯間。

• 公設比:就是公共設施面積占產權總面積的比例,比例越高表示公設越多,比例越少表示公設越少。

銷售面積涵蓋的範圍

對於要買房子的人來說,公設與公設比是絕對要清楚的觀念,假設你買進50坪的房子,實際居住的空間只有35坪,這短少的15坪就是你的陽台、地下室、樓梯間等設施,所以買房子之前一定要看清楚房子的權狀,才能避免誤會或糾紛的產生。

公設比

如果把設計平面圖展開,一層規劃4戶ABCD,中間為門廳,設計成X與Y兩種形式(如圖97),設計Y的公設比大,因為它的門廳大。

假設當層面積有200坪,設計X的門廳有40坪,設計Y的門廳則有80坪,X每一戶的面積至少有(200-40)÷4=40坪。設計Y每一戶的面積只有(200-80)÷4=30坪,顯而易見,公設面積與居住面積是息息相關的。

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▲公設比示意圖

產權面積是怎麼算出來的?

假設你買了一間房子,房屋權狀上面寫50坪,這是怎麼算出來的呢?

建商蓋房子之前,要先取得建築執照,建築師按法規將設計圖送至都發局審核,通過後會發建照。房子蓋好後,再送交都發局,通過審核後,建商就能取得使用執照,取得使照後,地政士就會向地政事務所申請辦理第一次測量,得到測量成果圖,這個成果圖會顯示出,主建物的面積、附屬建物的面積(如陽台及露台)、你買的房子面積總坪數,其實就是地政士幫你把主建物、附屬建物面積及公設面積加總起來的。

但大樓的公設面積是如何計算的?假設你家主建物是100 m2, 附屬建物為10 m2,而整棟大樓之主建物面積為1,500 m2,公設總面積是1,200 m2,你家需要分攤的公設面積就是100÷1,500×1,200=80 m2,你家全部的坪數就是100(主建物)+10(附屬建物)+80(公設)=190 m2。

文章出處:賺大錢靠土地

來源:創見文化

作者:林宏澔