台灣租屋市場大解析

記者蔡惠芳╱台北報導

工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】 台灣薪資倒退嚕,15年整體薪資未見提升,小市民不但買不起房,甚至連租屋都愈租愈小;其實,台灣的租屋市場簡直就是個大黑市,房東們有9成都不繳稅,又可享有長期的房價增值利益,這才是政府不願面對的房東族秘密。 千億租屋市場 課稅死角 究竟台灣的租屋市場規模有多大?根據德明財經科技大學教授花敬群教授的推估,全台住宅租屋市場每年約有100萬戶、相當於1,000億元的規模。台灣專業房屋租賃公司永勝資產管理總經理徐銘達分析,根據地毯式調查台中市套房租賃市場每年達10萬戶,以此推估全台租屋市場規模,應該有100萬戶的租賃需求,以每戶年租金平均10萬元估計,也符合花敬群推估的每年1,000億元規模。 徐銘達分析,台灣這20年來,政府對租賃市場一直是三不管的消極無作為,尤其房東不繳稅,房租也不必實價登錄並揭露資訊,政府始終睜一隻眼閉一隻眼,造成每年千億規模的租屋市場,成為政府課稅範圍的死角,可說是另類地下經濟。如果,政府採取積極作為納入管理,就算每年課房東5%的租賃所得,每年國庫就至少進帳50億元。 為什麼房東的租賃所得可以不必繳稅?租金可以不必實價登錄?崔媽媽基金會執行長呂秉怡表示,台灣半世紀以來勉強有住宅政策,但完全沒有住宅租賃政策,台灣租屋市場「地下化」的問題相當嚴重。很多房東為了逃漏房屋租賃所得、不想讓個人綜所稅跳升適用稅率級距,也為了把每年房屋稅、地價稅轉嫁給房客,通常租賃契約都會載明房客不得申報租賃支出。 呂秉怡指出,也因為房東不想繳稅、所以不願意曝光;不想曝光當然不願配合實價登錄;也因為現行租賃契約並未強制到法院公證,因此形成一個大黑洞。有些弱勢者,如單親、身心障礙、病患或是年長者,租屋之路更難走,即使政府提供弱勢者的租屋補貼,但房東一聽到要申報就紛紛卻步,租屋補貼政策形同虛設,根本幫助不了弱勢族群。 囤房成本低 增值誘因高 這就是台灣租屋市場最大的秘密,也讓國庫白白流失龐大的不動產租賃所得稅收。可是,為什麼台灣住宅租金報酬率在全世界還是敬陪末座,很多人還是主張租不如買?永慶房產集團經理黃舒衛表示,除了租屋市場陷入混沌、無法可管之外,最主要是長期以來房地產增值速度遠比租金成長速度來得快。 根據住展雜誌最新調查,台北市2015年第1季的預售新屋平均每坪房價是91.2萬元,是13年前每坪平均33.2萬元的2.74倍;新北市現在的房價也比2002年時大漲2.8倍,達每坪平均42.9萬元。 反觀租金漲幅,崔媽媽基金會最新調查發現,這13年來租屋需求最殷切的台北市,平均漲幅只有5∼10%。 呂秉怡坦言,歐美國家購屋市場佔5∼6成,租屋市場佔3∼4成;但在台灣,購屋市場高達79.2%,租屋市場才佔10.9%。由於台灣租金幾乎停滯不動,使得歐美國家房屋租賃的租金報酬率平均有6%以上,反觀台北市只有1.57%。雖然租金報酬率偏低,但偏低的囤房成本、偏高的增值誘因,使得金融壽險業不願意投入社會住宅行列,連多屋族、房東族也寧願養房、出租,甚至不惜空著房子,等房價大漲之後再轉賣。 可惜的是,現階段租屋市場除了房東佔有稅賦優勢之外,還存在租屋糾紛頻傳、大量空餘屋無法與政府社會住宅政策接軌。學者專家建議,政府不妨推動「住宅租賃專法」,並輔導成立住宅租賃產業媒合市場空餘屋,讓租屋市場成為高房價、興建社會住宅緩不濟急之下的另類選擇。