台灣願景》居住正義如何落實？住宅三箭如何更有感？專家：先解決這三個問題

內政部提出新住宅三箭，近5成民眾認為對於解決台灣居住困境，治標不治本。（圖片來源／信傳媒編輯部）

問題一：租金補貼申請率低，租屋黑市是最大痛點

先從租金補貼擴大辦理來看，今年內政部針對租金補貼提出5大精進作為，包括隨到隨辦、舊戶直接延續補貼，不用重新申請、新申請戶租約免附房東身分證字號、放寬房屋的適用範圍、擴大到18歲以上的租屋族皆可適用。

但從去（2022）年就已推出的「300億租金補貼」方案成效來看，原本內政部目標補貼50萬戶租屋族，但截至去年底，卻只有27.7萬戶申請合格，距離目標還差了一大截。

住商不動產企研室資深經理徐佳馨指出，多數租屋族的確也只能眼巴巴看著補貼政策懸在空中，最大的原因是房東不願意讓房客去申請補貼，而內政部為了衝刺補貼戶數，祭出舊戶直接延續補貼，講難聽一點就是「亂撒幣」！

徐佳馨認為，只要「租屋黑市」不改，根本達不到合理的租金補貼。第一，為什麼台灣無法做到租屋實價登錄，目前規定透過業者才需要進行實價登錄，造成租金行情資訊少又失真，透明度根本不高；第二，房東不願意繳稅，以至於租客領不到租金補貼，是否有可能引導房東申報納管、租賃所得採分離課稅；第三，長期以來的租屋政策只有補貼、沒有懲罰，政府從未針對未報稅的房東進行大規模稽查，應該設定日出條款後加強查緝，並予以重罰。

馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，租屋族畢竟是弱勢的，不太可能直接跳過房東而申請，如果有，租客的下場就是房東直接不租了、又或是變相被漲租金；最憂心的是，在租金補貼期間房東變相漲租金，或許租客還能承受，但一旦遇到政府租金補貼政策退場，恐怕對於租屋族來說，退場才是痛苦的開始，因為不但沒有補貼，還要承受漲租的壓力。

（更多新聞／內政部推住宅政策三支箭》租金補貼納18歲以上租屋族 中低薪房貸族獲3萬元補貼）

問題二：房貸補貼拿「現在」繳的稅收，補貼「過去」買房的人，對年輕人幫助不大

而房貸補助則是內政部住宅三箭中勉強算是唯一的新政策，規劃內容是針對110年每戶家庭可支配所得120萬元以下，僅有一間房子而且是屬於有自用住宅者；台北市房屋原始核貸金額在850萬元以內，總價1200萬元以內、其他地區房屋核貸金額在700萬元以內，房屋總價在1000萬元以內，將一次性撥付每戶3萬元房貸補助。

「我不太支持這個房貸補貼方案，要嘛你就不要補貼，要嘛補貼就大方一點。」何世昌指出，這個房貸補貼方案最大的問題是，政府拿「現在」大家繳的稅收，去補貼「過去」買房子的人，因為現在買房子的人能符合條件的人相當少，對於現在的年輕人實在沒有幫助。

何世昌認為，實施房貸補貼最理想的情況是擴大化，除了針對中低薪戶補貼外，還有首購族群也應該獲得補貼，另外，房貸補助金額也應該增加，畢竟目前每戶3萬元的補貼實在杯水車薪；何世昌更建議，台灣的住宅政策應該與催生政策進行嚴密的結合，例如與少子化辦公室跨部會合作、擬定補貼計畫。

何世昌舉例，像是德國有許多住宅補貼申請，其中大家最常申請的是，育兒購屋津貼，針對家庭中未滿18歲的子女，每月給予補助、一路補貼至18歲，換算下來，扶養一個小孩至18歲，德國政府就補貼將近1成的購屋款。

何世昌指出，過去曾多次建議台灣政府將社會住宅與催生計畫連結，例如一個家庭只要生了2個小孩，就可以免抽社會住宅，即可入住等類似方案，但8年下來，連家庭生活最基本的居住問題都沒辦法減輕負擔，還能談什麼催生計畫？

（更多新聞／社宅、包租代管達成率不到15％ 國民、民眾黨齊轟：蔡政府居住正義跳票）

問題三：社宅及包租代管統計，擺脫不了「灌水」疑慮

至於社會住宅部分，蔡政府2016年上任後，就喊出8年興建20萬戶社會住宅，其中包含12萬戶直接興建與8萬戶包租代管。

但攤開內政部統計，目前中央直接興辦社會住宅包含新完工、興建中、已決標待開工的戶數僅有約3.11萬戶，加上地方，截至今年3月底合計中央及地方既有、新完工、興建中及已決標待開工的社宅合計7萬3031戶，但仍有超過5萬戶「待規劃中」；另外，包租代管部分，截至今年3月底，累計媒合共6萬4333戶。

馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，社會住宅問題已經是老調重彈的議題，包括社會住宅計算問題存在盲點，像是既有的社會住宅、規劃中的社宅戶數通通都算進興建的數據，很難讓人信服，另外，包租代管通常是一年簽約一次，也就是如果一年一簽，3年就媒合3戶，但都是來自「同一間房子」，換言之，內政部的統計數據是存在重複的申請戶，也經常被外界質疑是數字「灌水」。

何世昌指出，一棟社宅從規劃、興建、發包、完工至少要3～4年以上，加上現在又缺工，完工時程一定又拉長，若用最嚴格的「完工」標準來檢視，8年20萬戶政策肯定是跳票，即便以工程完成發包（即決標）視為達成，實際上數據也很難達到20萬戶，除了包租代管戶數重複計算外，加上由於隨著工程的發包成本上漲，若發包價格不願意拉高，預計流標也不會感到意外。

徐佳馨則表示，由於社會住宅租金相較於市價相對便宜，目前社會住宅的入住率幾乎逼近100％，確實是符合民眾所需，但目前數量也確實有限，才會造成民眾抽籤擠破頭；而包租代管之所以沒有辦法擴大，最重要的原因是房東怕被追稅，加上所得稅法可追稅5～ 7年，造成房東不願意參與。

徐佳馨也建議，由於社會住宅只租不售，最理想的情況，除了直接興建社宅之外，過去在疫情期間發揮的防疫旅館，是否能納入社會住宅的一環，能扮演快速提供社宅的角色；又或是，因應少子化趨勢，政府也可以將學校用地作為社會住宅興辦基地，來加速社宅的供給量。

何世昌提醒，從國外的經驗來看，社會住宅沒有辦法達到抑制房價效果，即使社會住宅數量已占總住宅數量的20％、30％，房價、租金還是這樣漲很兇，最明顯的國家包括英國、荷蘭、香港等國，「因此民眾也不該期待社會住宅能夠抑制房價、租金，而是只能滿足租得起的目標。」

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