【名家看房市】蔡漢霖:4因素形成一場完美房價風暴

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▲業者觀察,近年台灣高科技及傳統產業的蓬勃發展,帶來營造產業空前的榮景。(圖/Pexels)

文/台北市都市更新學會理事長蔡漢霖

有人問:這波房價漲勢似乎勢不可擋,而央行也出手打房,會有效果嗎?

我悲觀的回答:央行出手最多能造成緩漲,但房價短期是回不去了

過往的幾次房市飆漲純粹是資金面寬鬆或通貨膨脹所造成的,但這一次房地產漲價除了上述因素以外,還加上了這幾年來所佈局的中國台商產業鍊的回流,同時實質建廠需求也帶來實質的工作機會以及薪資的增加的預期。加上台灣半導體產業這幾年以台積電為首的蓬勃發展,可以說是高科技與傳統產業均開紅盤。

新冠肺炎是個嚴厲的挑戰,然由於台灣政府對疫情所展現的優異的管控能力,除了餐飲及旅館旅遊服務業依然受到重創以外,擔起經濟成長以及賺取外匯的主力製造業均欣欣向榮,也讓臺灣成為2020唯一經濟正成長的已開發國家,並延續在基期已高的2021年仍有亮眼的表現,也因此台股破萬點早已成為新常態。也別於過去空虛的台灣接單、中國製造的空虛三角貿易經濟,這次的經濟發展與人力回流是實質而有感的。

竹科、中科、南科、甚至高雄目前都有龐大的建廠計畫等著要消化,也高價搶走了建築工人與鋼鐵水泥等原物料。建商們嗅準了時機,預期未來科學園區將進駐大量高薪工程師而大舉興建住房,也推升了因過往鮮少工作機會而低迷的周邊區域房價。大台北地區則是由於危老政策的開花結果,導致小基地建案遍地開花,也造成短期間營造產業的空前榮景。

台北市都市更新學會理事長蔡漢霖。(圖/蔡漢霖提供)
台北市都市更新學會理事長蔡漢霖。(圖/蔡漢霖提供)

「這種狀況,我從事建築業界三十幾年從未遇到過」

我公司一位於業界資深的工務副總這麼感嘆著。由於短期大量增加的需求,營建產業供需嚴重失衡,不僅是原物料,連工資都一併大幅調漲。其中更嚴重的是因為僧多粥少,所以各包商的「機會成本」均大增,就像玩大風吹遊戲一樣,十個屁股只有八個位置,但當音樂結束時,沒位子坐的人只好出高價競標位子,互相踐踏下無形中墊高了所有人的成本。

近期就有一個台北的同業跟我分享他遇到的慘況:「一個簡單的安全支撐假設工程,原來營造下包的報價是240萬,但是真的要開始做了,直接違約退場,說他們要去做大場的比較好做,小場的不想接了,詢問了約20個包商,最後是一家很大的廠商承接,但是金額變成一千多萬,結果也是不能發給他們,又後來找到一家願意做的金額約800萬但是安全支撐的H型鋼由我們自己找。」

原本台北市房屋造價一坪大約15萬,郊區及中南部可能6~8萬。目前台北市區造價已漲到20~30萬一坪,中南部的房屋造價也要超過十萬以上才蓋的起來了。而造價在台北動輒破百萬的房價上,或許只上漲個一成即可反應,但對出了台北市原本只有10~20萬一坪的房價來說,這個造價的漲幅足夠讓房價翻倍。

對經濟的樂觀預期+通貨膨脹的隱憂+資金寬鬆的現況+缺工缺料導致的營造成本飆昇,一場臺灣的完美房價風暴已經形成。

過去政府為了因應經濟不振,所能做的最大武器就是投入預算進行重大基礎建設,帶動經濟發展,也因此有前瞻基礎建設預算、軌道工程、離岸風電、桃園機場擴建、二十萬戶國宅等等重大建設繼續推出。然而本來預期的肺炎並沒有嚴重影響臺灣,這些重大的工程卻此時與民間搶工,也造成政府的重大工程已開始出現流標或品質低劣的狀況,也造成大量的金錢與資源的浪費。光僅僅離岸風電一項,就吃掉國內產量最大的中鋼的1/4產能,百花齊放之下,造價豈能不漲?房價豈能不漲?

但是這個漲勢會繼續下去嗎?

中國房地產的泡沫已經在爆破中,可預期未來將付出二十年甚至三十年以上的痛苦調整期。

從2020年開始,臺灣的人口已經在負成長了,少子化與人口老化侵蝕著臺灣的人口結構。新工廠總是有蓋完的一天,營建產業瘋狂的榮景也不會持續太久。彼得.聖吉所著的〈第五項修練〉中的啤酒遊戲的情節正在目前的房地產/營建市場中發生。就如同泡沫經濟破滅前的日本一樣,我們可能正在見證臺灣房市最後一波的風景。

我明白政府的施政與預算編列都有延續性,但現在的狀況已是嚴重的國安問題,房價飆漲吃掉了經濟成長的果實,也將嚴重衝擊執政黨即將到來的選舉,實在已經到達必須要採取非常手段的時刻。

供需失衡是價格飆漲的關鍵因素,因此就是在這個時候國宅才不能停,反而應該繼續在新科學園區附近大量興建公宅、釋出供給來平抑房價。

但是聰明的您一定想到,現在工班、建材都如此稀缺的狀況之下,再蓋公宅不是跟民間搶工人造成狀況更惡化嗎?

因此我建議:政府應該開始全面檢視手上有的籌碼,政府應研議逐步停止所有非急迫性之土木工程,將資源有效利用全部移做必要的民生工程上。

臺灣的房地產、乃至於整體經濟能否健康的永續發展,這兩年就是關鍵。三年前我早已斷言:無最小基地限制的危老政策所帶來的缺工問題會在未來一一浮現,不幸一語成讖。去年我也在專家學者會議中向花次長提出相同建議,但這也非他層級所能決策。雖然很困難,但事關長遠之國家發展,希望有識者能拿出膽識與行動力,做出勇敢與艱難的決定!

●以上言論不代表東森新聞立場。

文章來源:「蔡漢霖」臉書

由蔡漢霖授權轉載。

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