名家論壇》徐佳馨／虛坪改革改了誰？

[NOWnews今日新聞] 日前，內政部宣布虛坪改革方案，包括兩大部分，其一是改進停車空間，未來停車空間將重新定義為「專有部分」並有「獨立產權」。其二是改進容積計算，將現行應計容積的「一般電梯」放到免計容積，避免管委會空間浮誇灌水，同時增訂管委會空間以總容積1％為標準，並保障小基地至少20平方公尺的空間需求，不足可補差額，但不得超過100平方公尺。根據內政部估計，未來公設比可降低至25％～30％。

白話點說，就是把原來算在公設的部分轉到專有部分，讓總興建面積維持不變，但一些零碎的公設轉到專有部分，藉此達到增加實坪，並降低虛坪的目的，公設比自然降低。

實際效益上，民眾最直接的有感的是，過去建商把車道當公設，全社區住戶一起分擔，可是這種做法會讓沒買車位的人也得負擔車道空間，有買車位的人又要同時負擔車道公設，等於一頭牛剝了兩層皮，新規定上路後，未來車位將有獨立權狀，但會透過修改公寓大廈管理條例限制移轉。此外，過往某些建商把所有公設灌到管委會空間內，「無感吃豆腐」的行為，亦將因此受到限制。

這次的規定修正將適用於未來新案，現行成屋不受影響，從內政部修法的邏輯來看，不過就是在帳面上乾坤挪移，和房價降不降沒有正相關。可是當公設變成討論重點之後，民眾買屋必然會捨高就低，對房市的影響有三：

其一，高公設案成為硬傷，高公設中古宅賣相變差。

當日後新案公設比普遍下降，對目前動輒35%以上的個案將產生影響。這些個案缺乏屋齡優勢，同時實際使用面積又不如老宅，除非本身條件更為優越，不然很容易就被買方打槍，價格亦會受到影響。

其二，單價總價挪移，車位可能加價賣。

雖然帳面看似公設比變低，可是不過就是定義上的不一樣，對於業者來說，比較有可能的方式是既然車位要負擔車道，計價時自然會把價格計入，車位價格恐怕會更高。買方期待的單價變低如果會發生，恐怕就是業者將車位價格拉高，樓下單坪價格降低，這種調整價格結構的數學問題，和真正降價沒有太大關係。

其三，成本結構改變，都更危老案得重談。

另一個值得注意的是，雖然公設比討論已久，但多年以來沒有太多具體作法，以至於業者並未採取具體作法因應，相較於素地直接興建個案，都更案考量更多，恐怕許多業者得與地主重新進行談判，時程上得再延一延。

說到底，這幾年高公設不斷被提出討論，反映的並不只是高公設問題，只是藉由這個具體現象，表達出民眾對於高房價的不滿，以及付出超高代價卻無法擁有理想居住環境的憤憤不平，只要房價還是維持高檔，政策調整制度就沒完沒了，下一個要輪到誰的差別而已。

至於有些聲音認為虛坪改革將會對房市產生致命影響，從過去經驗來看，也還沒看到那些政策具核彈級的毀滅性威力，這些年無論房市或股市，還在多頭趨勢上，面對任何政策調整，民眾一向趨吉避凶，業者總會找到出路。

●作者：徐佳馨／住商企研室執行總監

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