商業租約陷阱多 華人開業切勿草率簽約

部分華裔商家開展企業時，僅與自稱「房東」者達成口頭協議，但未細看紙本租賃契約內容就草率簽字，不料最後卻被法院判定為「非法租客」而遭驅離，落入陷阱、賠了房租及店面裝修費；專家建議，商家開業前可諮詢律師、建築師及地產經紀人，了解租約細節，把營業風險降至最低。

法拉盛商業改進區(Flushing BID)與紐約市小商業服務局(SBS)14日舉辦免費商業講座， 由執業律師張鈞講解商家開店、營業、恢復店面營運及簽訂租約等規定；張鈞表示，商業租賃較一般住宅租賃嚴謹且複雜，租戶權益全依當初與房東簽訂的租約條款為準，因此一旦爆發糾紛，法律上不一定對租客有利。

他說，尤其法拉盛特有的美食城，多以分租形式簽訂租賃合約，若商家不是與真正的房東簽約，把租金交給分租的其他租客，就可能被房東以積欠租金或以非法租客的名義告上法院，最終落入簽約陷阱而被驅離；商家簽訂商業租約前，必須與擁有物業的房東聯繫，確定自身是承租客或分租客。

張鈞也提醒，商戶簽約不可依賴口頭協議，更要注意和房東簽訂的任何書面資料，租客若未細看書面資料即簽字，便需在期限內負擔所有義務和責任；「曾有租客和房東口頭約定租金每年增長3％，但糾紛發生時回頭看契約、竟發現合約上寫的是4％」。

他還說，部分合約甚至可能要求租客簽訂「個人擔保」，在店家虧損、租客無法履行租約時，房東有權要求租客用個人財產繼續繳交房租。

此外，商家簽約前還需了解即將開展的商業，在租處社區和法規上是否有特殊規定；例如餐館業若要販賣含有酒精飲品，商戶須經過當地社區委員會評估、再依法申請酒牌，開設酒莊者也須了解營業地是否與學校、教堂保持適當距離；若經營洗衣店，現今更需和房東確定租處是否持有房屋使用許可證(Certificate of Occupancy)。

由於商業租賃上，許多規定與限制並非房東需主動提供或解釋，因此張鈞建議商家通過聘請律師、建築師及地產經紀人，先詳細審視商業租賃合約，「並多了解租店區域的經濟情況、特殊要求及裝修限制等，才能把營業風險降至最低」。

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