【圖解】容積率從560%增到840% 京華城改建調查重點在哪？

2001年開幕的京華城購物中心，位於台北市市民大道、八德路、東寧路口，原址為唐榮鐵工廠， 屬於工業區土地，依當時規定容積率上限為300%。1987年威京集團買下該地後，以捐贈30%基地面積做為公園廣場用地作為附帶條件，向台北市政府申請由工業區變更為商業區。

1991年，台北市政府通過此都市計畫變更案，創下全台工業區變更為商業區首例，使該地容積率從300%變更為560%，但因為威京集團承諾捐贈30%土地做為公園、廣場，因此台北市政府認定容積率為560%的7成，亦即392%。

不過，由於在都市計畫變更前，威京集團就已規劃興建大樓並舉得建造執照，獲准建造樓地板面積12萬284平方公尺的工業大樓。因此北市府保障京華城可建造樓地板面積為原先的12萬284平方公尺，換算容積率為646%。

京華城購物中心於2001年完工後，實設樓地板面積約11.2萬平方公尺，換算實設容積率達678.91%。

2010年後威京集團申請容積率提高至560%

但到了2010年，京華城人潮減少，面臨經營困難。威京集團開始向台北市政府都市發展局申請都市計畫變更，希望拆除重建，其訴求為將京華城土地變更為住宅用地，以興建豪宅，同時將容積率自392%提高至560%，但遭到北市府拒絕。

被多次拒絕後，威京集團轉而向監察院陳情。2013年，時任監察委員余騰芳、馬以工提出調查報告，支持北市府認定的392%容積率。但在2016年底，監察院對北市府提出糾正案，認定容積率應為560%。

2018年，北市府依監察院糾正與審核意見辦理都市計畫變更，釐正法定容積率為560%，並刪除1991年都市計畫書的保障樓地板面積規定，此後回歸法定容積率管制。京華城不服允建樓地板面積被刪，因此提行政訴訟。

2019年11月底，京華城購物中心熄燈，隔年2月開始拆除重建，威京集團旗下鼎越開發公司規劃在原址建造商辦大樓「京華廣場」。

引用《都市更新條例》容積獎勵加成20%引爭議

2020年，京華城再次向時任台北市長柯文哲陳情，希望回復1991年都市計畫時的12萬餘坪樓地板面積保障。

同年7月16日，台北高等行政法院判決「允建樓地板面積保障」僅為一次性保障，宣告京華城敗訴。

同年7月30日台北市都委會會議中，出席委員表京華城容積管制回歸560%無疑義。但時任副市長彭振聲建議可依《都市計畫法》法定程序和現有獎勵措施擬定細部計畫，再提到都委會審議。

8月，京華城函送細部變更計畫早案給都發局，引用《都市更新條例》的綠建築、智慧建築及耐震建物設計標準，爭取各項容積獎勵。但京華城並非都更案，因此都發局於9月21日發函退回。

然而2021年，北市府通過京華城細部計畫案，京華城容積率從基準容積率560%，加上容積獎勵20%、自購的容積移轉30%。換言之，容積率增加50%，總計達840%。

2024年1月，監察院發布調查報告指出，京華城案為「新建案」，非都市更新案，台北市都市計畫委員會比照都市更新的「綠建築獎勵」、「智慧建築獎勵」、「耐震設計標章獎勵」同意威京集團所提之20%獎勵容積，於法無據，有釐清之必要。

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