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地方政府應先調整房屋稅基 才能精準打擊囤房
中央銀行在本月的理監事會決議自本月16日新增規範「自然人特定地區第2戶購屋貸款最高成數上限為7成」，中央銀行直接管制措施的改變被外界認為是要持續打擊炒房，但是，除了對於消費者或購屋者的直接管制措施外，對於持有三戶以上或囤房者的選擇性信用管制，仍未看到有較一戶或兩戶的購屋者有顯著的管制差異，這也使得許多關心房地產炒作的民意代表或政治人物紛紛喊出政府應課徵「囤房稅」的訴求。
就囤房稅而言，由於囤房稅的字面意思相當易懂，故許多地方首長或民意代表也成為囤房稅的倡議者，這是因為高房價所衍生的居住問題是不管任何年齡層均面臨的生活挑戰，因此，對許多不同黨派的政治人物而言，喊出課徵囤房稅的政治訴求相當正確，也可以引起社會大眾的迴響；可惜的是，這樣的訴求是否淪為口號，或僅有提高囤房「稅率」就可以打擊炒房，值得進一步討論。
囤房稅包含稅基與稅率
就囤房稅的學理而言，對於擁有多間房子的囤屋者，依其所持有房子數目的多寡課徵累進稅率，應可以提高房屋所有權人持有房屋的機會成本，進而降低其持有房屋的意願或避免炒作房價的空間，因此，課徵囤房稅可以降低一人擁有多屋是一般的認知。需要注意的是，囤房稅是由房屋稅的稅基與稅率所組成，但是，目前社會對於囤房稅的討論多停留在稅率的提高，而對於稅基並未有太多關注。
房屋稅是屬於地方稅收，依據房屋稅條例第11條：
房屋標準價格，由不動產評價委員會依據下列事項分別評定，並由直轄市、縣（市）政府公告之：
一、按各種建造材料所建房屋，區分種類及等級。
二、各類房屋之耐用年數及折舊標準。
三、按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分，訂定標準。
亦即，房屋稅的稅基依規定是由地方政府組成不動產評價委員會，依照房屋標準單價、地段率、折舊率等三項標準評定及公告。因此，任何擔任過台灣地方民意代表或地方首長的囤房稅倡議者，應該都深知一個有效的囤房稅政策，除了目前1.5%到3.6%的房屋稅法定稅率外，房屋稅基才是關鍵，故這些倡議者若真心反對囤房行為，其應該合理調整稅基，特別是近年來房屋建造成本持續提高，許多地方的房屋也因為交通建設的便捷所產生供不應求問題相當嚴重，合理提高房屋稅稅基才是負責任的行為。
近年來房屋建造成本持續提高，許多地方的房屋也因為交通建設的便捷，供不應求問題相當嚴重。(圖：沈聰榮攝）
正視地方政府低估房屋稅基的事實
在此次央行強化選擇性信用管制的特定區域中，這些地方政府在過去有無針對人口多與房價高的地區的稅基進行調整，調整的幅度是否適當反映房屋稅條例的內涵，是居住正義能否落實的重要因素之一。
就居住正義較受到關注的北部都會區而言，根據經濟日報「稅基重評 雙北房屋稅研議調漲」的報導指出，「據了解，今年重評結果，雙北房屋稅基都將調升。其中台北市房屋標準單價在凍漲九年後，今年朝調升方向討論，平均調幅將在一成以內，實際仍待不動產評價委員會決定」由上述報導可知，北市不動產評價委員會在過去建材持續上漲與房市供不應求的情況下，並未合理反映台北市合理的房市現況。根據主計總處發布的營造工程物價指數(CCI)顯示，2021年與2022年的成本漲幅分別為10.94%與7.36%，因此，若房屋標準單價最後調幅小於一成，則這樣的評價顯然是不合理的。
維護居住正義 需要地方政府與中央一起努力
在地方政府組成的不動產評價委員會不積極作為的情況下，房屋稅率即使由3.6%拉高到10%與近年房價的漲幅相比，僅要求提高囤房稅率的作法恐淪為口號，但政策效果卻相當有限，相較於地方政府不調整稅基，台中市政府在2020年甚至大幅調降公告地價20.06%，因此，我們希望政治人物或政黨若有決心解決居住問題，除了要求中央政府努力提供社會住宅與提高房屋稅率外，地方政府低估房屋稅基的事實應被重視，提高非自住的房屋稅率對於打擊炒房固然有效，但稅基調整的政策效果遠遠大於稅率調整的效果應是常識，由上述討論可知，台灣並非沒有可以打擊囤房行為的制度，而是地方政府低估房屋標準價格，若此，則提高房屋稅率不必然會增加囤房稅。
作者》蔡明芳 淡江大學產業經濟學系與經濟系合聘教授
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