多重利空的2023年 329檔期成房市降價指標？

進入一年一度的重頭戲「329檔期」，今年（2023）房市在升息、打炒房政策、市場供給過量，以及國內外不景氣等多重因素下，顯得格外混沌不明，根據數字科技旗下591新建案分析，今年329檔期推案量能高達8000多億元，包括商辦、廠辦在內的新進場個案，總銷合計逾2000多億元，反觀住宅市場案量僅剩6400億元，和去年同期相比萎縮8%。 推案量能大？ 建商土地買賣收手、前2月買賣移轉棟數衰退 今年住宅市場推案量能縮減，而土地買賣情況也萎縮。根據高力國際最新一季統計，在土地各類買家中，建商購地明顯轉趨保守，去年首季出手近356億元獵地，反觀今年第一季則萎縮至70億元、年減幅近8成；又六都中，以台中市衰退幅度最大，首季僅3.9億元，對照去年同期57.8億元、年減幅逾93%。

今年Q1商用+土地交易衰退逾6成 高力國際：「量縮價跌」勢不可擋

馨傳不動產智庫執行長何世昌,何世昌提供

首先，《平均地權條例》修正草案通過立法院三讀，何世昌認為，嚴格來說，影響的是信心面；在實質打房面，政策無法達到抑制房價效果，畢竟要讓房價下跌應該是「把賣壓逼出來」。以房地合一稅2.0為例，閉鎖期延至5年，若持有房屋的屋主避開35%至45%的重稅期，持有時間就會拉長到5年以上；而重稅期間出售，稅負成本轉嫁到房價上，無論哪個行為都會造成房價上漲。 再回頭看《平均地權條例》的修法重點之一、「限制換約轉售」，預售屋或新建成屋買賣契約，買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親，或經內政部公告的特殊情形外，不得讓與或轉售第三人；建商也不得同意或協助契約讓與或轉售，違規者均可按戶棟處罰50萬至300萬元。 何世昌指出，預售屋不管是自住客或投資客，轉售後一樣會成為市場供給，限制換約轉售正式上路後，建商只要能順利出售，這些房屋都會被政策鎖住，再加上房地合一稅的5年閉鎖期，等同減少市場供給量。在量少的情況下，「價格怎麼跌？很難跌！」所以，打炒房政策是衝擊市場信心，「等到市場信心回穩就沒有問題」，簡單地說，市場核心仍舊在於「供需」。 升息讓民眾備感壓力 存準率提高才是壓垮建商的最後一根稻草 其次是升息的影響。何世昌分析，相較於利率政策升息，殺傷力大的是調高存款準備率。對銀行而言，在放貸資金量變少，就會慎選客戶、緊縮不動產放款，從近幾個月來，銀行放款不動產比例下降，加上美國聯準會（Fed）鷹式升息，連帶公債表現差，讓銀行叫苦連天，還有防疫險也讓保險公司慘賠，「說是火燒連環船也不為過」。 在多重因素影響下，銀行緊縮資金，就會讓建商「剉咧等」，何世昌說，建商只要能夠貸款，利息再高都可以咬牙撐過去，銀行願意貸款給中大型建設公司，小型建商資本額少、知名度低，銀行拒絕放款的話，又第二季之後的金融情況未好轉，恐會出現一波倒閉潮，屆時會有一波房價鬆動，消費者才有機會撿便宜，大約有3%到5%的減幅。 央行推出的選擇性信用管制，也對建商也造成極大影響。何世昌認為，選擇性信用管制從2020年12月推出至今，已經有免疫效果，第四波跟前一波只差1成到1成5的貸款資金，假設10億元資金，過去建商大約只要準備1億元，有的老屋重建甚至不需要資金，現在建商至少手上要有3億元，但比起籌措資金，更恐怖的是完全無法貸款。 何世昌認為，雖然房市在3月回溫，但預售屋供給量大，買氣並無大幅度提升，建商壓力仍高，「不到臨界點是不會降價的」，市場鬆動有機會，但恐怕還需要一段時間。

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