大陸房市調控以「穩」為主

(中華經濟研究院第一研究所副研究員吳明澤)
旺報

自2008年金融海嘯以來,大陸政府當局無論在財政或是貨幣政策上,均鼓勵家庭買房,房地產企業預期房價上漲,以大量融資購買土地進行建設,並以預售的方式變相向購屋者貸款,槓桿率大幅上升,再去購地蓋房,推升地價與房價。

最後,由於土地是地方政府重要的收入來源,亦使地方政府有誘因讓房價上升。眾多因素集結下,造成大陸房價大幅上漲,2015年5月至2016年9月短短16個月時間,房價上漲12.46%。

如此快速的漲幅使得大陸在其國慶假期間發布一連串房市調控政策,2016年底中央經濟工作會議「房住不炒」的政策基調確定後,2017至2018年大陸房價有逐漸趨穩的走勢,甚至部分城市房價還有下降的情況。然而,隨著房市調控政策的持續,大陸家庭債務的問題也開始逐漸的被放到檯面上討論。

過去房價的上升,造成民眾對房價上漲的預期,買房需求大幅上升,也造成舉債的大幅攀升。

2007年初大陸家庭債務占GDP比重僅約11%,上升到2019年第三季的56.31%。而若將建商的債務亦加入,槓桿率勢必更高。在歷經3年多的房市調控,大陸房地產市場開始出現了困難,許多房地產企業難以生存,2019年11月底前房地產企業破產數量超過450家,超過2018年全年數量。

許多地方政府開始關心房價下跌的問題,因為若房價下跌過快,勢必將造成購房者巨大損失,進而發生購屋不履約,甚至是抗議等事件。

一旦造成房價下跌的預期,需求縮手,房地產市場將更雪上加霜,整體房市金融可能更加不穩定。

因此房價下跌造成的傷害,恐怕比房價上漲更大。於是,2019年許多地方(如安徽馬鞍山)要求建商商品房售價,不僅不得高於備案價格,同時不得低於備案價格10%,即同時設定價格上下限的手段,為的就是要防堵房價大幅下跌。2019年底中央經濟工作會議中,提出穩地價、穩房價、穩預期的三穩目標,即已釋放房價不再大幅上升,但亦不可能大幅下跌的信號。

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