Yahoo奇摩新聞 央行打房政策懶人包！ 貸款成數、寬限期限制、影響一次看
央行打房再出招，19日央行決定升準不升息，祭出第7波選擇性信用管制，掀起史上最重房市管制，央行總裁楊金龍解釋，「要讓投資客、投機客知道不是想要貸多少就可以！」央行打房政策將如何調整貸款成數、寬限期？未來又將對房價造成什麼影響？打房重點有哪些？哪些族群有影響？Yahoo奇摩財經新聞將本次央行打房政策相關訊息整理如下。
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央行打房新政策一：升準不升息
升準不e升息是指利率連兩凍，調升存款準備率1碼。根據先前央行6月報告指出，我國超額儲蓄高，銀行體系流動性過剩，存款準備率也是具流動性管理功能之貨幣政策工具，. I 調升存款準備率可立即、有效影響銀行可用資金數量，產生緊縮信用效果，有助金融穩定，以及抑制通膨預期，促進物價穩定。
升準是什麼？
升準為「調升存款準備率」，升準1碼，將會提高保證金0.25%。如果將銀行想像為水庫，借款人是要跟銀行要水的人，升息，就是提高水費，升準，則是限制供水量。央行規定每間銀行都有固定的準備金，現在央行要求準備金需要提升，相對影響銀行可以貸款的資金緊縮，能借出的資金自然減少，市面上的流通貨幣也會減少，借錢的難度與成本都會提升，造成投資市場降溫。
存款準備率是什麼？
存款準備率（Required Reserve Ratio），指的是銀行必須存在中央銀行的資金比例。當客戶把錢存到銀行後，銀行不能把100%的錢都拿去用在投資或貸款，央行要求銀行要保障客戶的利益，必須把一部分存到央行當作準備金，以備客戶提款的需要，銀行這部分的存款就叫做存款準備金。
存款準備金又分為法定存款準備金、超額存款準備金。法定存款準備金是依照央行規定比率，把存款的一定比例存在中央銀行。超額準備金，則是指超出法定存款準備金的部分，通常是根據銀行意願自行決定。
央行打房新政策二： 第7波選擇性信用管制
新增規範自然人名下有房屋者之第1戶購屋貸款不得有寬限期。
自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成，並擴大實施地區至全國。
公司法人購置住宅貸款由4成降為3成。
自然人購置高價住宅貸款由4成降為3成。
第3戶以上購屋貸款之最高成數由4成降為3成。
餘屋貸款最高成數由4成降為3成。
央行總裁楊金龍表示，歷經6波選擇性信用管制，房市好像有點「軟著陸」的味道，這時再進行一波比較嚴肅的措施，是為了讓市場知道，央行不要讓市場覺得「房價會一直上去」。
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寬限期是什麼？
所謂的房貸寬限期，即是在申請房屋貸款時，可以選擇在一定期限內「寬限」還款金額，意即此段時間內只需先償還利息，等到寬限期結束後，再平均攤還本金與利息，也就是「還息不還本」。
寬限期對想要買房，卻擔心購屋後須負擔裝修費用或扶養孩子等事宜的人來說，可在身上無充裕現金之時，減輕些許壓力。
餘屋貸款是什麼？
餘屋貸款，根據中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定，餘屋貸款為「指金融機構承作建築業者以新建餘屋住宅（含基地）為擔保，所辦理之抵押貸款。」又被稱為「建商保留戶貸款」，一般人無法申請。
簡單來說，央行餘屋貸款意思就是建商利用已經興建完成，且取得使用執照，可隨時入住使用，但尚未賣出的新成屋，或是利用公開銷售後還未賣出的新房，來向銀行或融資管道貸款的意思
餘屋定義是什麼？
根據中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定，餘屋指屋齡五年內且仍維持建物第一次所有權登記之住宅(含基地)。
貸款成數是什麼？
在銀行貸款核准的金額中，所占銀行鑑價金額的比例，例如購屋金額1100萬，銀行鑑價1000萬，核准金額為800萬，那麼房屋貸款成數即為8成。
央行打房對各族群的影響？
首購族（名下無任何房產）
對於名下無任何房產的首購族來說，此次影響不大。
名下有房屋之首購族
名下有房屋之首購族，指的是繼承長輩遺產，即便只有部分持分，名下若有1戶，就將被央行定義為「非首購」，沒有寬限期。
央行規定自然人名下有房，但向銀行申貸第一戶購屋貸款，也限制不得享寬限期，這意味著若貸款1000萬，房貸利率2.2%，每月要還款金額將高達3.8萬元，比名下無房的首購族（寬限期內每月只要還1.83萬元）還要多2萬。
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央行打房力道「史上最重」、取消「名下有房者」寬限期背後問題是？
A：楊金龍解釋，「如果有人已有3至4間房，現在買房要借錢還要寬限期，也是不公平。」楊金龍也表示，他擔心房市會一直上去，也指出，這樣的心態和日本房地產泡沫、美國次貸風暴如出一徹，提醒大家要小心。他也下重話，要給投資客、炒房客一個 lesson（教訓），「不要以為很容易貸款，要貸多少有多少」。雖說是針對投資客、炒房客，但相關措施還是讓房仲市場直言，央行通殺，房市提前過年。
央行打房打到哪些族群？
首購族（名下無任何房產）
對於名下無任何房產的首購族來說，此次影響不大。
名下有房屋之首購族
名下有房屋之首購族，指的是繼承長輩遺產，即便只有部分持分，名下若有1戶，就將被央行定義為「非首購」，沒有寬限期。
央行規定自然人名下有房，但向銀行申貸第一戶購屋貸款，也限制不得享寬限期，這意味著若貸款1000萬，房貸利率2.2%，每月要還款金額將高達3.8萬元，比名下無房的首購族（寬限期內每月只要還1.83萬元）還要多2萬。
新青安貸款族
新青安寬限期會不會受到影響？住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨徐佳馨指出，新青安政策有五年寬限期，現在看政策檢討與否，但檢討不溯及既往，如果現在送件的人就不會有問題。
多屋族
根據徐佳馨表示，舉影響最深的換屋族，在銀行緊縮放款的情形、不動產融資等條件不理想，換屋族若名下還有房，買新屋便無法享有寬限期，必須「先賣後買」，衝擊換屋計畫，若以疼痛等級區分，買成屋屬於短痛、預售市場就是長痛。
建商
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨也直呼，「建商最倒楣！」如果有客戶現在要交屋，但剛好遇到央行祭出第七波選擇性信用管制，「貸款下不來，即將交屋的案子受到影響，就會夾殺到建商。
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央行打房對房價影響？
根據徐佳馨指出，除了近期交屋的民眾恐將無法順利交屋，同時房地產市場將在第4季進入嚴格考驗，價量也會出現修正。
「量一定會縮。」徐佳馨指出，今年剩下四個月，房市量恐因央行打房政策腰斬，但價的部分修正幅度預估不大，因為實登反應不會那麼快，有些屋主覺得「沒有成交沒有傷害」寧可不賣，將痛苦時間拖的很長。
對建商端來說，修正幅度不大，先前次貸風暴一度修正兩成，但在我國，如果修正兩成，那銀行就會受不了，「比較有可能的修正幅度，短期5到10％，打到15％就是底部。」
央行打房對營建股影響？
在央行針對房市的第七波選擇性信用管制措施下，營建股今（20）開盤指數重挫，其中，欣巴巴（9906）、三地開發（1438）、新美齊（2442）、京城（2524）、達麗（6177）等13檔皆亮燈跌停。
