央行打炒房有用嗎?關鍵因素在這

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▲房價居高不下,中央銀行再祭出第三波打炒房措施,公股銀行也將對特定地區第二戶調高房貸利率至1.5%以上。(圖/NOWnews資料照片)
▲房價居高不下,中央銀行再祭出第三波打炒房措施,公股銀行也將對特定地區第二戶調高房貸利率至1.5%以上。(圖/NOWnews資料照片)

中央銀行利率連6季維持不動,卻祭出第三波打炒房措施,出乎市場意料之外,主要是本土疫情重創內需消費,市場原本預期央行打炒房動作會先緩一緩,沒想到還是出手了,但這是不是也代表央行前二波打炒房無效,甚至再邀銀行「喝咖啡」,建議落實授信風險差別定價原則,公股行庫帶頭調高第二戶房貸利率至1`.5%以上。其實,「差別利率」早就該做了,現在房價壓不下來,除營建成本上漲之外,還有一個重要關鍵就「資金成本、利率太低」,但就目前行庫的差別利率來看,天花板上限還是很低,甚至學者要央行態度再強硬一點,要求公、民營銀行一起做,不然房價恐怕會漲得一塌糊塗。

央行從去年12月8日至今祭出三波打炒房措施,首波包括新增全國公司法人購置住宅貸款限制,第1戶貸款最高貸款成數為6成;第2戶以上貸款,最高貸款成數為5成,均無寬限期,還新增全國自然人第3戶以上購置住宅貸款限制:最高貸款成數為6成,無寬限期。另新增借款人購買都市計畫劃定的住宅區及商業區土地貸款限制,應檢附具體興建計畫,最高貸款成數為6.5成,並保留其中1成俟動工興建後始得撥貸,還有新增餘屋貸款限制最高貸款成數為5成。

今年3月19日央行再加碼,包括公司法人購置住宅貸款最高成數一律為4成,並調整自然人購置住宅貸款規範,其中第3戶購屋貸款最高成數,由6成降至5.5成,新增第4戶以上購屋貸款最高成數由6成降至5成,而購置高價住宅貸款最高成數,由6成降至5.5成,並新增第4戶(指名下已有3戶房貸者)以上的高價住宅貸款最高成數由6成降至4成。另新增工業區閒置土地抵押貸款規範措施,限制最高貸款成數5.5成。

今年9月24日再祭出第三波打炒房措施,包括新增規範自然人特定地區第2戶購屋貸款不得有寬限期,特定地區包括台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市、新竹縣及新竹市,並調降購地貸款最高成數為6成,還有調降工業區閒置土地抵押貸款最高成數為5成,並明定工業區閒置土地抵押貸款規範措施除外條款之「一定期間」為1年。

對於央行再出手打炒房,央行總裁楊金龍主要是看到不動產授信仍持續成長,不希望信用資源過度集中在房地產,至於8縣市取消第2戶房貸寬限期,他說「只是微調,不是非常重」,而且這次微調不是要預防炒房,主要是提醒注意財務槓桿。

不過,台灣的高房價連外銀都注意到。星展銀行就點出台灣房價所得比仍在惡化,雖然內政公布最新房價負擔能力指標,全國房價所得比9.07倍,台北市來到15.79倍,代表在台北市必須花將近16年的所得,才能買下一棟房,而且內政部公布的數據,還比國際調查的還要低,從國際數據來看,台灣房價所得比達20多倍,台北市甚至已高達30多倍,也比亞洲鄰近國家新加坡、南韓及日本還要高。

此外,根據市調機構住展公布9月新建案市場概況,不論是推案量、來客量、成交量均同步走揚,房市燈號也從黃藍燈躍升綠燈,也是睽違8年多來首次重返綠燈,顯示政府出手打房,似乎還是無法扭轉房價上漲趨勢。

其實,為抑制炒房,央行不僅祭出第三波選擇性信用管制措施,財政部及內政部也推出房地合一稅及實價登錄2.0措施,但還是無法抑制房價上漲趨勢,這原因除了房地產業者一直提到的「營建成本」大幅增加之外,還有一個關鍵因素就是「資金成本很低、利率很低」。清大科管院榮譽講座教授張金鶚就直言「不借白不借,資金很寬鬆,即便不給寬限期,投資客仍覺得有利圖」,投資客錢很多,賺了錢為何不投資,利率又很低,放著囤房、囤地囤有何不好?真正關鍵在「資金成本」,特別是中南部炒作的很厲害,新竹紅單炒作也很盛行。

但為何央行寧可打炒房也不升息?尤其有些新興國家已升息,台灣就是按兵不動,楊金龍的說法是這些國家多因輸入性通膨影響導致匯率貶值,不得不升息,與台灣經濟情況不同,即便全球升息是未來趨勢,美國目前也只對外表示明年中以後考慮升息,台灣則會考慮先進國家特別是美國貨幣政策對台灣的影響,還有國內通膨及防疫情況。

確實,全面升息影響層面大,除5月這波本土疫情衝擊內需消費,政府也祭出紓困措施,此時升息恐怕對提振經濟是落井下石,一般自住房貸、企業融資借款利率都會調升,前央行總裁彭淮南在任時也曾說過,利率影響是全面的,房地產市場只是整體經濟的一部分,如果為了穩定房市而大幅提高利率會傷及無辜,加上美國也還沒升息,若台灣先升息,恐怕新台幣會更強勢,楊金龍之前也說過台灣通膨平穩、經濟沒有過熱、台灣不會早於美國升息。

只是,央行真的不知道房價上漲的關鍵因素嗎?其實,日前央行也邀銀行喝咖啡要求落實授信風險定價原則,隨後公股行庫也表示將調高特定區第二戶房貸利率至1.5%以上。張金鶚認為,央行怕全面調高利率衝擊太大,但國外已開始慢慢升息,現在可不用全面升息,但可先從非自住房貸及閒置土地著手,健全資金流向,這是很必要的做法,不然房地產會漲的漲得一塌糊塗。

不過,光公股行庫針對非自住房貸採差別利率還不夠,張金鶚認為央行態度要更強硬一點,房地產市場過熱是事實,也會造成民眾的焦慮,銀行資金過度集中在房市也有風險,資金都被房地產吸走,其他產業也遭殃,這樣要如何振興經濟,「你(投資客)有本領用自己錢去炒作沒意見,可是你用大眾的錢,便宜的錢去炒,這當然不公平」,因此要有差別利率,這也是市場機制的一種,銀行本來就應該要做。

張金鶚更指出既然是「選擇性信用管制」,都可限制銀行貸款成長、寬限期,當然也可以要求公、民營銀行針對非自用住宅貸訂定差別利率,而且現在利率「天花板」上限1.5%以上,還是很低,應該要再拉高,「利率一定要分自住及非自住」這很合理,也是很必要的做法。雖然央行總裁楊金不希望房市硬著陸,作法相對較溫和,但他還是覺得央行可以更積極些,要求民營銀行也照做。

但打炒房也不是只有央行責任,雖然財政部與內政部也祭出房地合一稅及實價登錄2.0,而且且紅單交易也納入管理並禁轉售,但近期還是傳出紅單炒作的情況,張金鶚就認為這些措施政府也沒有確切執行及落實,囤房稅又不肯做,紅單炒作也是有人檢舉才去查,而且罰那幾萬元,人家賣掉一戶都是上千萬,一個案子就上億,會在意政府那罰金嗎?張金鶚覺得既然囤口罩、囤衛生都在罰,為何囤房、囤地不必罰,政府不落實執行,只會讓大家覺得你打炒房打假的,尤其又快到選舉了。

不過,在政府祭出相關打炒房措施後,至底房價是越打越高?還是真的可以抑制房價?其實,還是要看政府有沒有落實執行的決心,即便央行總裁楊金龍說要房價回到一般人可買的價位,這目標太難了,但政府不能因為做不到就放棄或是隨便做做,反而更應展現決心及執行力給大家看,而不是只有口號,房價到底能否在政府打炒房措施下「回心轉意」,大家也睜大眼睛在看,更希望政府說到做到。

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