央行破天荒升息1碼！房貸利息年增近2萬，該租房還是買房？

美國聯準會16日宣布升息1碼後，我央行總裁楊金龍也隨之跟著升息1碼，鷹派作風讓外界跌破眼鏡，而通貨膨脹已是近年的熱門議題，這樣的前提對購屋族的影響是什麼？如果手頭備有資金，該買房還是租房？

35歲的上班族小楊前陣子終於圓夢買了新房，擺脫無殼蝸牛族的行列。只是，央行宣布升息後，像小楊這樣的首購房貸族，荷包將會縮水不少。

舉例來說，若是身上還背著1000萬的房貸為例，每升息一碼，一年利息就將增加2萬5000元。對購屋族來說，實則負擔變重了。

然而，若是還在觀望、想買屋的民眾，難道要改成租房更划算嗎？

租屋還是買房？「租金房貸比」試算告訴你

屋比房屋總監陳傑鳴觀察，全台都會區房價、租金高漲，目前有不少指標可提供民眾來衡量房價與租金是否可合力負擔，包含租金房價比、房價所得比、房貸負擔率、房價租金比等。

不過，目前世界各國都會區內房價、租金過高難以負擔，幾乎舉世皆同，目前房價在熱錢不斷堆積上漲的環境下，想見到房價與租金「合理負擔化」的情況並不容易。

根據網路待租資料可發現，全台主要都會區的住宅租金開價普遍有兩至三成左右的驚人成長，租金漲勢甚至高於房價漲幅。

陳傑鳴表示，目前民眾薪水的增長速度明顯難以望其項背，無殼族的居住空間正逐步被擠壓，不僅買不起房，若大環境無法改善，讓房價、租金繼續狂飆，未來低薪的年輕人，徹底租不起房也並非不可能。

然而，在萬物皆漲的情況下，目前該租房，還是買房？陳傑鳴認為，目前房價確實有泡沫化的疑慮，但這個泡泡何時會破裂，難以預估。

他建議，租屋族可先從「租金房貸比」（即每月租金占每月房貸的比重），也就是每個月要繳的租金除以房貸，來做為是否買房的判斷。

例如月租金2萬元，房貸是3萬元，兩者相除的占比約為66％。

值得注意的是，陳傑鳴說，只要「租金房貸比」高於六成，等於大半的租金都在幫房東繳房貸，等於幫房東養房子，此時不妨開始考慮「轉租為買」。

租金房貸比超過六成，考慮轉租為買較划算

舉台北租屋市場為例，目前北市住宅租金，以每坪1500元以上實屬普遍，若租25坪，估計租金每月需負擔約3萬7500元，如果租屋族轉租為買，改購買25坪、單價60萬，總價約1500萬元的物件，以貸款八成（約1200萬）、30年房貸、利率1.5％計算，每月本利攤還房貸約負擔4萬0841元。

此時，「租金房貸比」將高達九成以上，等於幫房東養房子，相當不划算。

也因此，陳傑鳴建議，租屋族如果存夠自備款，買房確實是可以考慮的，除了可考量到外圍地區購屋，以通勤時間節省房價外，現在低房貸利率與多元的「長寬限期」「長貸款年限」等方案，甚至市場還有「本金前低後高的階段式還款房貸」來幫住首購族購屋，加計寬限期，前十年只要攤還房貸本金約一成，購屋族買房負擔將明顯大減。

民眾只要有心買房並做比較，相信要找到合適的銀行貸款，「轉租為買」是有機會的。

租房或買房，關鍵均在「資產配置」

若選擇不租房，接下來想買房的民眾，在房價飆漲情況下，首先，建議具體計算房價、房貸及頭期款金額，以及家庭收入間的關聯，並取得平衡；再者，做好資產配置。

理財作家李雅雯（十方）就分享兩個買房時，可思考的資產配置方向。

第一， 房價要控制在年收入的十倍。

李雅雯說，若雙薪家庭月收入總和10萬元，年薪是120萬元。那麼能負擔的房價應該落在1200萬元。只要房子買在1200萬元以內，不亂花錢，就能確保每個月還有機會能存下20％現金。

第二， 存20％現金。

李雅雯試算，若堅持每個月、每一年存20％現金，再把20％現金買入好股票，同時，不間斷地繳交勞保年金。那麼，30歲的年輕夫妻，就能手握672萬元現金，安穩退休。

但，672萬現金，退休後真的夠用嗎？

「真的夠，」李雅雯說，若勞保年金每個月兩人合計有4萬元，672萬現金放在好股票上，長期來看，一個月能長出5萬6000元的「股利+增值」。4萬加上5萬6000元，每月9萬6000元的金額，支應夫妻倆的退休生活，綽綽有餘。

其實，買房或是租房，沒有對錯，都是一種選擇，而當中關鍵在於「資產配置」，因最終資產配置的方式，將決定你未來可以選擇的生活方式。

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