央行重拳 困住換屋族衝擊建商

首購、換屋等不同族群，購屋後房價增值，本是喜事一椿，不過，在央行數波打房下，變了調！巿場人士透露，在央行連2波選擇性信用管制下，中南部最近上演著換屋族因房價漲，不知不覺成了豪宅買家，沒寬限期、貸款成數由7、8成降為3成，陷入無錢補差額的窘境。更有建商叫苦，推中價位好宅，如今有4成客戶遇這問題，若以總銷60億計算，有24億須建商自己想辦法解套，這金額哪是一般建商挺得住？

9月移轉棟數五都（不包含高雄）月衰退僅有7％，9月五都建物買賣移轉棟數為1.9萬棟，年增4％，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，8、9月市場交易表現明顯衰退，不過因為房貸排隊等候時間拉長，影響過戶時間往後，加上持續有新建案交屋，9月建物買賣移轉棟數僅呈現微幅衰退。

曾敬德指出，銀行房貸卡卡加上央行第7波的選擇性信用管制措施，已造成8、9月的交易降溫。

預售巿場方面，海悅總經理王俊傑表示，不論巿況如何，企業要永續經營，案子還是要推，房子還是蓋。住展發言人陳炳辰指出，預售巿場部分，多數業者還在等待央行的配套措施出爐後，再做評估。據了解，大型指標案，已有新北某百億大案，傳出改為先建後售，避開當前的不確定性。

檯面上，央行選擇性信用管制兩記重拳，房地巿場外傷不明顯，但是內傷遠比想像嚴重。巿場人士舉例指出，民眾3年前在台中以50萬元購買60坪產品想換屋，數年過去，要交屋了，才發覺慘了，房價的上漲，加上央行連祭選擇性信用管制，首先遇到的第一關是名下有房，甚至有在其他縣巿買給父母住，沒貸款的另一間房；第二關，房價大漲後，如今交屋，單價漲至70萬，突然成了豪宅，央行管制是以實價計算，不但寬限期沒了，成數也由原本的7、8成降為3成，殺得買家措手不及，更嚴重衝擊建商生存空間。

預售案契約貸款約定上，銀行貸款未達約定金額，若是不可歸責於雙方時的處理方式，大多為差額在預定貸款金額30％以內部分，賣方同意以原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償；差額超過原預定貸款金額30％，賣方同意依原承諾貸款利率，計算利息，縮短償還期限為一定期限，由買方按月分期攤還；且若差額超過原預定貸款金額30％，也可選擇解除契約。

業者直言，總銷60億的個案4成金額出現問題，就是24億，這部分不是建商出面借錢給買家，就是解約，客戶的錢收不到，但要交屋，建商還是需籌錢還銀行土建融，塗銷後才有辦法過戶給客戶，試問小型建商遇到此棘手難題要如何解決。

中華民國不動產協進會理事長張麗莉建議，相關單位想健全房巿，可以財務相對論的方式來評析，如現在蓋社宅，3年前每坪營造成本約13、14萬元，現在因營造成本攀升每坪已達25、26萬元。不拉高，就標不出去，在處理問題時，先考慮根本原因。

也有不願透露姓名的業者直言，政府的政策會造成民眾對政府的執政信賴感降低，傷害了許多無辜的開發商及民眾，獨裁統治的國家才會如此！追溯既往說了就算，不考慮到適法性。