如何順利獲得投資房貸款？

華人喜歡買房，也熱衷於將房產作為一種投資方式，並且非常喜歡“以租養貸，以房養房”這樣房產投資模式。一般來說，投資房的貸款利率比自住房貸款利率會高出0.5-1%，還取決於您的信用分數等其他條件，申請條件也較高。這篇文章中精英貸款公司會和讀者們分享四個方面全面解讀購買投資房與自住房貸款的差別，以期幫助您在投資相關房產時順利獲得投資房貸款：

一、銀行如何鑒別投資房。1到4家庭的房產（1 Unit to 4 unit） 是比較容易申請到投資房貸款的，四家庭以上房屋貸款的一般就會算是商業貸款。由於自住房貸款一般會有低利率等優惠政策，有些人即使在購買投資房時也想以自住房申報。實際上，銀行會依據一些條件來判定購買的房產是否用於自住還是投資。1、如果買的房屋將用於出租，就是投資房。2、銀行會要求顧客披露名下所有房產，一般第二套房產就是投資房；除非是買在度假區或者景點的第二住房，或者子女為沒有貸款能力的父母買房可以看作自住房。3、過戶以後，60天內買房人要入住，且一年住滿180天就算自住房。4、一半自住、一半出租的情況也被算做自住房。所以申請貸款的時候請根據您的真實情況來權衡利弊，作出最有利的判斷。

二、付點數降利率。如果您想要以自住房的利息來購買投資房，建議採用付點數利率的方式。所謂一個點數，就是貸款金額的1%。舉例來說，對於30萬的投資房貸款，根據房利美的規定，如果要拿自住房的利息，貸款時要付兩個點數，就是30萬乘2%，也就是一次性付6000元。是選擇一次性購買點數，還是較高的利率?這要看客戶持有投資房多久。例如一個貸款30萬、30年還清的房子，投資房比自住房的每月還貸相多出100元，如果選擇付點數，大約5年就把6000元賺回;但如果購房者打算兩三年就賣掉房子，那麼就沒必要購買點數了。

三、自住房和投資房首付差別。自住房貸款貸款額有時可以達到房價的97%之多，自住房首付款可以由父母、親戚等贈予，申請人的信用分數要求為620分以上。但是，投資房貸款最多只能申請到85%（最低頭款15%），也就是說購房者至少要付15%的首付; 這種情況下，貸款利率比放25%頭款要高出很多，且需要支付貸款保險。若購買投資房，銀行要查看申請人兩個月的銀行月結單，而且，常規貸款的話不允許有任何贈予款，申請人的信用分數要求也更高，通常要在660分以上。

四、投資房貸款和自住房貸款1、申請投資房貸款最好曾經做過房東，但不是必要條件。投資房購買者去銀行貸款時，銀行會看負債和收入的比例，不能超過50%（有些銀行43%）。例如，某人月收入5000元，當前自住房和未來的投資房加起來的所有貸款、地稅、保險等負債額每月2500元，負債和收入比例剛好50%，他可以申請到這個貸款。但如果本人每月還有汽車貸款和學生貸款200元，負債達到54%，就不能申請到這棟投資房的貸款了。2、購房者選擇不同的房屋類型，如合作公寓(Co-op)、獨立產權公寓(Condo)等，對申請貸款都會有影響。合作公寓用於投資而言基本上沒有貸到款的可能，銀行會覺得風險太大。獨立產權公寓能夠拿到貸款，銀行也是需要經過很多審核的，如果Condo預售率沒有達到50%，商業面積超過大樓面積的20%，裡面個人投資比例過高，那銀行也不會貸款給買家。

想要買投資方的讀者在購房前可以參考以上的小貼士，如果您有其他的貸款需求都可以和精英貸款公司免費諮詢，電話240-938-2456。

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