家有老屋看過來～「危老重建條例」讓您賺很大

近年來中大型的都市更新案因為種種原因變的窒礙難行，又或是曠日廢時，動輒擱置10年甚至更久，但是人民居住的權利並不能因此受損，於是內政部營建署於106年5月頒布「都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例」 (俗稱危老條例)。黃巢設計黃建華總監表示，先前有些住戶因為房子老舊漏水，沒有電梯，打算自地自建，欲敲除老公寓重建，往往遇到的問題是受限於建築法規，重建後面積變小、樓層變少，並且要拿出不少資金才能動工。因為每個住戶財力不對等，並不是每個人都有能力或是願意拿錢重建房子。又或重建後對他們沒有任何好處，且大型建商不願與他們合建或是條件談不攏，所以就作罷。
然而這些在都市中的舊公寓和舊透天就變成城市景觀上的扣分，都更不了，也重建不動，居住品質更加每況愈下。
而現在，營建署頒布「危老條例」就可以適度地解決這一個問題。

▲老舊房屋持有人趕緊著手規劃重建，不要辜負政府推出「危老條例」的德政。

「都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例」其條件與優惠如下：
【條件】
一、經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除、逕予強制拆除，或評估有危險之虞應限期補強或拆除者。
二、經結構安全性能評估結果未達最低等級者。
三、屋齡三十年以上，經結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準，且改善不具效益或未設置昇降設備者。
【優惠】
一、重建期間土地無法使用者，免徵地價稅。但未依建築期限完成重建且可歸責於土地所有權人之情形者，依法課徵之。
二、重建後地價稅及房屋稅減半徵收二年。
三、重建前合法建築物所有權人為自然人者，且持有重建後建築物，於前款房屋稅減半徵收二年期間內未移轉者，得延長其房屋稅減半徵收期間至喪失所有權止，但以十年為限。

除了以上優惠之外，黃建華總監表示，舊屋改建還可以依照不同條件，讓建築物在法規之外增加16%以上不等的獎勵建築面積，這也算是政府的德政。經過適當的建築規劃設計，多出來的坪數及樓層可轉賣，讓持有人得以免除興建成本甚至獲利，唯此條例在公布後的三年之內申請建築執照並興建才能擁有上述獎勵。
其獎勵部分共分為時程獎勵、危老判定、建物退縮、耐震結構、綠建築、智慧建築、無障礙等等，能拿到多少獎勵，端看土地條件及付出成本而定,每案皆不相同。
在興建時可以申請土地融資與建築融資，利率約為3%左右（視條件），等到興建完成再轉為一般房貸利率更低，若是多位持有人則可做信託確保產權，由銀行來分層給付興建款項，也不用擔心營建商蓋到一半跑掉的問題。
基於以上諸多好處，建議老舊房屋持有人趕緊著手規劃重建，不要辜負了政府的德政。
黃巢設計黃建華總監建議選擇建築設計團隊，應該優先考慮能從建築規劃設計、室內設計、營建、室內裝修到交屋一條龍完全專業的公司，尤其要能針對建築技術法規條例及結構設計規範具備完整的處理程序；而且經驗熟練的營造團隊，對於工程執行，要求細膩工法與品質，相對於起造屋主就能有所保障。

黃建華總監更舉以下四個案例，進一步說明「危老條例」賦予建物重建的加值效益：
▼【案例一】
 這案例是台北市松山區一棟5層頂加公寓，屋齡都超過40年以上的老舊住宅，土地使用分區為住三之一，法定建蔽率45%，容積率為300%，土地為40坪，利用危老條例的獎勵面積，時程獎勵10% + 老屋獎勵6% ，總合16%的獎勵面積，簡而言之，1坪土地可以興建5.5坪的使用面積，重建後可成為一幢地下2層 + 地上7層的電梯公寓。
在台北市松山區的住宅行情高達80萬~85萬/坪，本案例的總銷售金額為新台幣2億元，土建融資5千萬元，成本則分為幾個方面，建築成本5千萬元(經濟型之建造成本)，建築設計簽證費5百萬，利息稅金等6百萬元，而代理實施含信託的費用僅需約7百5十萬元，總而言之，扣除營造費用保留尾款，老屋住戶們只要集資約9百萬，而經過精算後，房地產價值增值率為400%。

▼【案例二】
位於新北市板橋區的案例，原本是2棟超過30年的舊透天，持有人為2人，地號為2筆，以最基本的16%獎勵換算，經過改建之後，可成為地上七層地下一層的新電梯公寓，另可保有2個店面，因為此處容積率較高，可建築總面積加乘後變得較大，樓層也跟著提升，對屋主來說是非常有價值。

▼【案例三】
當然，也不是說只有高建蔽容積率的土地可以做危老，以第三個案例來說明，這是3棟位於新北市蘆洲區30年以上的舊透天，它的建蔽率60%，為容積率為200%，因為土地為111坪，在建築設計上可能規劃為地下室停車，因為土地較為方正，在結構的部分可能爭取到6%的結構獎勵，加上原本的16%，應能爭取到至多22%的獎勵，重建後可成為地下一層，地上七層的電梯公寓，一樓還能作為2個店面，對於屋主來說,整個房地產價值也顯著提升。

▼【案例四】
多筆土地合併重建開發。本案例位於台北市內湖區成功路上30年以上的老舊建築物，土地使用分區為住三之一，法定建蔽率45%，容積率為300%，三筆土地總合為445坪，因為土地本身的法定容積率就高，再加上危老條例的獎勵面積，時程獎勵10% + 老屋獎勵6% + 建築物退縮獎勵8% + 耐震結構設計第一級6% + 無障礙標章5%，總合35%的獎勵面積，簡而言之，1坪土地可以興建6.5坪的使用面積，重建後可成為一幢地下2層 + 地上14層的電梯華廈，一樓還能有5戶店面。
在台北市內湖區的住宅行情高達85萬~90萬/坪，本案例的總銷售金額為新台幣26億元，土建融資8.5億元，成本則分為幾個方面，建築成本6億元，建築設計簽證費1千5百萬元，利息稅金等1億元，而代理實施含信託的費用僅需約2千6百萬元，只要土地房屋貸款抵押清償，完全不需自備金額，所以經過精算後，房地產價值增值率為300%，屋主們即可透過專業的代理實施者幫您整合所有單位，投資興建為高獲利高品質的集合住宅華夏，投資自住兩相宜，自己做一次土地開發建商，獲利掌握在自己的手裡。

圖文提供：黃巢設計工務店/戴小芹建築師事務所
設計師：黃建華
電話：(03)325-3068
地 址：桃園市桃園區藝文一街86號10樓之2
E-mail：hc@hcdesign.com.tw
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