密州法院新判決質疑佣金太高 業界憂打破制度市場混亂

密蘇里州法院陪審團日前對房屋賣家提出的訴訟做出判決，稱全國房地產經紀協會（NAR）和幾家大型房產經紀公司合謀操控，讓佣金居高不下，被判賠償18億美元。該賠款還可能翻3倍，最終高達50億元。

該判例觸動美國房地產佣金制度，有民眾開始質疑房產佣金是否太高，賣家支付買家經紀佣金的制度是否合理?

如今美國房地產交易中，有約定俗成的賣家同時支付買賣雙方經紀佣金的制度。譬如在100萬元房產交易中，若佣金為6%，那麼由賣家支付6萬元總佣金，其中3萬元給賣家經紀，另外3萬元給買家經紀。目前一般的佣金比例為5%至6%，價格較貴的房屋佣金比例可能為4%。

而近日密蘇里州法院陪審團的判決，顛覆了這種由賣家支付買家經紀佣金的制度，這種制度稱為「cooperative compensation rule」。該判決認為房產經紀公司和NAR合謀，某種意義上強制將這一規則灌輸給賣家。NAR是全美最大的專業組織，全美約90%的房屋交易都是通過該組織的地產經紀人完成的。

對於該判決，NAR國際專任講師吳程遠（John Wu）表示，他對此判決很不理解。他認為地產經紀在保證房產交易順利進行中有不可替代的作用。而買賣經紀佣金制度向來不是法律規定，一直都是可協商的。

支付給房地產經紀合理的佣金是非常有必要的，地產經紀在工作之餘，還需要花大成本進行進修、上課、學習相關法律，每年也要支付會員費。這些都是很大的支出，如果佣金給的很低，很多地產經紀根本做不下去。吳程遠認為，做出該判決的陪審對地產經紀行業了解不深，或有一定偏見。

南加州資深地產經紀袁立功介紹，他不認為密蘇里州法院的判決短期內會給房地產市場帶來巨大變化，但若如今的佣金制度被打破，將有很長一段混亂期，直到佣金制度被重新矯正。

他說，賣家和地產經紀間會發生這樣的官司，其實有跡可循。在地產經紀行業，確實存在不良經紀攪亂地產交易市場。例如早有賣家只支付給賣家經紀3%的佣金，不支付買家經紀費用的行為；或是賣家經紀不收或只收1%賣家的佣金，實則從買家處變相收取佣金費。

袁立功表示，這種情形表面上為賣家省了錢，實際對買賣雙方都有隱憂。在華人圈的地產交易中，這種現象特別容易存在，因為買賣雙方都為華人，其中一些人不懂英文，一些來自中國大陸的買家、賣家不了解美國法律，根本不會細讀合同。

袁立功說，若行業佣金制度出現變化，買家經紀可能首當其衝。因為若賣家不再支付買家經紀，意味著買家經紀要靠買家支付佣金，但買家在習慣上並不願意支付佣金，他們很可能會直接聯繫賣家經紀。就算買家自雇經紀，他們可能只願意支付很低的佣金。袁立功說，這也是為何買家經紀通常比賣家經紀難做，新手通常要從買家經紀開始學。

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