實坪制防公設灌水？ 專家：難一步到位、先從易膨脹公設做規範

很多民眾在購屋前，都會仔細詢問公設占比，就怕遇到灌水公設的亂象，房仲業者表示，其實在合約書上都會明定公設包含的區域以及公設比，購屋前要確認好，才能避免後續的糾紛。

溫馨的小客廳，走簡約風格，兩房一廳小宅，適合新婚夫妻或是小家庭居住，近幾年成為房市的買賣重點，不過民眾要下手買房前，都得再三留意公設比。

記者劉俐均：「以這間房型來看的話，它的權狀是27.9坪，不過整個公設比大約是33.5%，包含了像是這個公共區域的梯廳，還有逃生梯及以及所有的公共設施，整體換算下來，實坪的話可能只剩下18坪。」

代銷業者李繼賢：「我們公設的話這個部分的話，就是我們的交誼廳、然後再前面一點的話，公設這邊還有規劃我們的撞球室，以及我們對面那邊的圖書室跟兒童遊戲室。」

包含健身房、圖書館，還有共用的交誼廳，加上停車場車道等等這些都囊括在公設比裡，而近年來公設比平均都提高到33%以上，主要因應建築法規，8樓以上建物必須要有兩支逃生梯。像以公寓4到5層，沒有電梯公設比大約8%到15%，7到10層樓有電梯公設比是15%到20%，而10層樓以上，有電梯，因應建築法還得要有排煙室，公設比就會達到30%以上。

代銷業者李繼賢：「其實以目前大部分市場的案子、預售屋或新成屋的話，其實公設比都會差不多落在32到35%之間，屬於比較一般首購型的產品的公設比坪數，以現在來說在合約書內，我們都會有標明說，我們的公設有哪些部分以及公設比的部分。」

立委高嘉瑜再提虛坪公設灌水，因為新建案大樓銷售，也多以機能性公設作為建案賣點，若以台北市為例，新建案平均公設比從2015年的34.5%，到2022年10月，已經飆升到35.9%，創下新高，其中豪宅的公設比，幾乎都超過40%，但是要把虛坪改為實坪制，似乎有難度。

不動產企研室資深經理徐佳馨：「其實如果說是以現階段的所謂的，虛坪或實坪來說的話，要一次改革到位確實是有困難，那我們的建議意思說，第一段可能是針對建商興建的部分，在建築技術規則裡面，針對某一些可能過去相對比較容易膨脹的，一些公設來去做一些調整，那另外來說的話，針對目前現在已經興建好的成屋的部分，可能就必須要透過登記制度來去做調整。」

房仲專家強調，因為土地登記和建築法規太複雜，一般民眾難以理解，要轉換實坪制，應該要從法規源頭重新規範，像是公設可以比照車位另外出售，以避免發生沒買車位卻有車道被灌入公設，導致民眾不滿。

不動產企研室資深經理徐佳馨：「因為我們消防或者是一些建築法規的要求、所以會有一些可能民眾不是室內的空間，但是它其實是必須的，比如說消防梯，或者是說它是一些比較小坪數的個案，或是基地面積比較小的個案的話，因為這個梯間等等的關係，所以它的公設比也會相當驚人。」

每個建案公設比不同，但在總額不變之下，坪數減少，建商恐怕也將把單價提高，對買房民眾來說，一樣負擔大。

代銷業者李繼賢：「我們是用可售的總銷坪數，去換算我們的單價或者是總價，你將可售的坪數拉掉減少之後，但是他前面他的營建成本或土地持有成本，並沒有減少的情況之下的話，總價基本上是不會有太大的改變。」

不動產業者董事長李同榮：「現在已經去掉車位可以有單價出來，那這樣還不足，你就實價登錄的時候，你也可以把去掉公設的單價揭露出來，那就可以達到說，主張實坪制的人要知道說，那購屋者要知道我實際室內的坪數，到底我買的單價是多少，它市場有一定的機制，總價不變的時候，你的坪數小了單價就會拉高，該漲的就漲該跌就跌，那個有一定的市場機制，不會說因為實施實坪制房價就會跌。」

誰都不願意花冤枉錢，買灌水公設，但要改革恐怕難一步到位，最重要的是建案資訊得透明，民眾買房前，合約看仔細，才能避免後續糾紛。

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