專家傳真－越南地產之發展與前景

工商時報【謝璧蓮黑龍諮詢中心BDCC執行長】 越南政府實施經濟改革開放1988年開始引入外資，2008年1月1日起越南政府允許外資企業在越南可以擁有土地所有權，計劃投資部（Ministry of Planning and Investment）為發展基礎建設就2010至2020年需要2,000億美元投資項目中於2014年5月明確列出外資參與的基礎建設項目，包括運輸、公用設施、工業區及能源基建等擴展地鐵路線及高速公路等交通運輸系統同時促進住宅及商業不動產需求。 在政策上為實施城市化計畫2015年7月1日越南《住房法》修正案正式生效，放寬外國人在越南的購房條件，開放外國人100％自由買賣住宅物業不動產，不動產產權為50年地上權但期滿可申請續約50年，外資房地產開發商可100％持有不動產（舊制上限49％），帶動房地產市場吸引國外資金挹注造成房地產價格上漲。胡志明市成為最亮眼新星是越南人口最多最繁榮的商業經貿第一大城，1,500萬龐大的人口為房地產市場帶進大量的需求。2015年外國匯入胡志明市資金高達55億美元（占外國匯入越南全部資金38.69％），其中13億美元有效注入房地產市場。由於政府致力開放外資進入，減少干預取消諸多限制，越南房地產業逐漸升溫，外資更不斷流入促進經濟發展。 越南國會於2016年4月通過「2016∼2020國家社會經濟發展計畫」貿易開放程度提高並持續加入國際貿易組織，2016年全國各地住宅漲幅平均超過20％以上，店面及辦公室漲幅超過30％，土地價格則有倍數成長。政策法規積極發展基礎建設、落實城市化計畫，2016年開始亞太區房地產市場新興趨勢報告胡志明市之開發前景已排名第4。2017年11月APEC（亞太經合會議）於越南峴港市舉行，50％ APEC企業領袖表示將增加全球各地區投資，而十大熱門投資經濟體越南排名第一深受世界各國所注目。2017全年漲勢10％以上，建案銷售速度加快。國民所得伴隨經濟成長10年來成長近3倍從美金835元成長到美金2,215元，2018年第一季經濟成長率7.38％更創10年新高，房地產尤其受惠。越南除因整體投資環境改善與政策成功引導外，尚有下列優勢吸引外資助長房地產上升：1.越僑每年匯回大約100億至120億美元；2.高度經濟成長率，國民所得逐年增加；3.回顧十年來越盾匯率走勢穩定表現更優於東南亞其他競爭國家；4.越南廣簽FTA享受優惠稅率；5.受惠美中貿易戰的影響。 談到越南房地產，不能不提到位於胡志明市第七郡的富美興造鎮計畫，富美興不但是全亞洲最成功的造鎮計畫之一，更是台越共同的驕傲，總體規劃於1989年開始進行到今年已有30年，9月23日創辦人丁善理先生逝世已15週年，而富美興為越南房地產之發展仍留存最佳典範。此外，越南房地產最大的上市公司Vingroups集團，越南第一大市值公司創辦人范日旺1968年出生於中部河靜省（Ha Tinh），曾留學莫斯科就讀地質學，1993年向朋友借1萬美金在烏克蘭開越南超市，在2001年回到越南投身房地產，不到20年目前集團在全越南不動產開發案市占率15％，在河內、胡志明市的高級開發案有48％市占率，范日旺多角化經營希望讓越南人盡可能享受生活而努力不懈。 展望未來越南經濟持續成長、國民所得增加，根據統計預測越南富裕家庭到2020年將有翻倍的增長，中等收入家庭也有超過50％的增長，越南家庭收入的購買力與消費力在未來將有顯著提升。當一個經濟體走向成長，股市與地產必然水漲船高，目前胡志明市平均年租金投報大約在6％∼7％，且年增值幅度大約有15％。 越南房地產市場具長期增長之潛力與價值，惟台灣營建業在赴越進行跨國投資開發之際，尚需考量越南市場進入模式，不同的進入模式代表企業在控制能力、資源投入、風險承擔上將有著不同程度的取捨，會導致不同的經營管理運作模式，亦會對營運績效產生重大的影響。