〈專文〉不動產預告登記是什麼？如何運用「預告登記」保障權益？

文/李廷鈞(地政士)
依《土地登記規則》第136條規定、《土地法》第78條第8款所稱「限制登記」，謂限制登記名義人處分其土地權利所為之登記。限制登記其實是一種統稱，限制所有權人做任何的異動。限制登記的種類有很多，包含預告登記、查封、假扣押、假處分和破產登記等等。
「預告登記」是為了保全他人對於不動產的請求權，因此所有權人的不動產如果被預告登記請求權人做設定之後，要移轉或是設定其他權利，就必須經過預告登記請求權人的同意，由預告登記請求權人出具同意書，才能為之。辦理預告登記權利人也就是預告登記的請求權人需準備身分證正本、印章，而義務人也就是不動產的所有權人、屋主須準備身分證正本、土地建物權狀正本、印鑑章、印鑑證明，至地政事務所辦理登記。地政事務所設定的期間約兩天，設定完成後，可以從建物、土地謄本的「所有權部」的「其他登記事項欄」看到，具有公示效力。
常見的預告登記運用，比較常見的是父母出資幫子女購置房地產，但子女年紀尚輕、涉世未深，擔心子女拿不動產去設定抵押或是變賣，因此可以運用預告登記的方式，由父母當預告登記的請求權人，保護子女的財產不會任意被移轉。同理，夫妻之間如果由一方出資登記不動產在他方名下的情形，可以適用。
反過來，如果是父母年紀稍大逐漸有失智或是被詐騙的風險，子女也可以幫父母在不動產上做「預告登記」，將來父母的不動產如果要移轉，就必須經過子女的同意，才不會讓父母的不動產成為第三人覬覦的標的。
另外，如果有借名登記的情形，例如：利用別人的人頭去做不動產投資，實際上出資者為了防止人頭不受控制地去移轉或是設定不動產權利，通常也會利用預告登記的方式，將不動產預告登記給真正的出資者，以保障出資者的財產權利。
以上主要就是預告登記的介紹和運用，隨著台灣房價日益高升，如何保障不動產的權利越來越重要，如果民眾將來遇到類似情形，可以考慮使用「預告登記」的設定來保障自己對於不動產的權益。
（本文作者為永然地政士聯合事務所經理、永然法律基金會董事）