〈專文〉共有土地處分的法定通知程序

文/陳宜鴻(律師)
案例
多數共有人同意處分共有土地，是否需要通知其他共有人？若是，應踐行的通知程序為何？踐行通知程序時，要否檢附不動產買賣契約？又共有人間的「處分」要否通知其他共有人？
解析
一、前言
當共有人以多數決出賣其共有物應有部分給第三人時，依據《土地法》第34條之1第2項規定，應事先以「書面通知」他共有人，俾使他共有人得以同一價格優先承購，即他共有人得主張行使「優先承購權」。其立法目的在於，減少共有人的人數、促進不動產的有效利用及消除共有而生的糾葛，故於《土地法》第34條之1第4項規定不同意出賣的共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。本文謹簡要介紹關於多數共有人同意處分共有土地時，通知其他共有人的相關法律規定。
二、多數共有人同意處分共有土地前，是否需要通知其他共有人？
(一)按「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」、「共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。」《土地法》第34條之1第1項及同條第2項分別定有明文。
(二)依據《土地法》第34條之1第1項及第2項規定可知，共有人得以《土地法》第34條之1第1項規定的多數決處分共有土地，包括共有人過半數以及應有部分合計過半數的同意，或是應有部分超過三分之二時，則不以共有人過半數為必要；於多數共有人處分共有土地前，應以「書面」通知其他共有人，如不能以書面通知時，應以「公告」方式為之。
三、多數共有人處分共有土地時應踐行的通知程序
(一)多數共有人處分共有土地前，書面通知應以「雙掛號的通知書」或「郵局存證信函」，送達他共有人之戶籍地址；如為法人或非法人團體，應送達其事務所或營業所地址。
（《土地法第三十四條之一執行要點》第8點第2款）
(二)如知悉他共有人的實際住居所，多數共有人應就他共有人實際住居所通知：
1.他共有人的戶籍地址無法送達。
2.他共有人有《戶籍法》第50條戶籍暫遷至戶政事務所情形。
3.部分共有人已確知他共有人未居住於戶籍地而能依實際住居所送達者。並應就其實際無法知悉他共有人實際住居所者，部分共有人應於登記申請書適當欄記明「義務人確不知悉他共有人實際住居所，如有不實願負法律責任。」（《土地法第三十四條之一執行要點》第8點第3款）。
(三)若不知他共有人的實際住居所時：
依據《土地法第三十四條之一執行要點》第8點第3款後段規定，無法知悉他共有人實際住居所者，部分共有人應於登記申請書適當欄記明「義務人確不知悉他共有人實際住居所，如有不實願負法律責任。」。
(四)得以公告代替通知的情形如下：
1.他共有人住所不明或依《土地法第三十四條之一執行要點》第8點第2款及第3款規定通知無法送達。
2.他共有人戶籍資料載有遷出國外或喪失國籍之記事，部分共有人就除戶地址通知無法送達且已依《土地法第三十四條之一執行要點》第8點第3款規定辦理。
3.他共有人於台灣地區無戶籍，部分共有人就土地或建物登記簿地址通知無法送達且已依《土地法第三十四條之一執行要點》第8點第3款規定辦理。
(五)公告的方式以及發生通知效力的時間：
1.公告可直接以「布告」方式，由村里長「簽證」後，公告於土地或建物所在地的村、里辦公處，或以「登報」方式公告之。
2.自布告之日或登報最後登載日起，經「二十日」發生通知效力（《土地法第三十四條之一執行要點》第8點第5款）。
(六)他共有人如死亡的公告或通知對象：
依據《土地法第三十四條之一執行要點》第8點第6款規定，他共有人已死亡者，應以其「繼承人」或「遺產管理人」為通知或公告的對象。
四、踐行通知程序時，要否檢附不動產買賣契約？
(一)依據《土地法第三十四條之一執行要點》第8點第6款規定，通知或公告的內容應記明土地或建物標示、處分、變更或設定方式、價金分配、償付方法及期限、受通知人與通知人的姓名、名稱、住所、事務所或營業所及其他事項。數宗土地或建物併同出賣時，應另分別記明各宗土地或建物的價金分配。準此，該執行要點並未明文規定需檢附不動產買賣契約。
(二)台灣高等法院判決（註1）有認為，《土地法》第34條之1第2項所稱的書面通知或公告，只須通知或公告的內容記明土地或建物標示、處分方式、價金分配、償付方法及期限、受通知人及通知人的姓名住址及其他事項，並不須附買賣契約。
(三)實務上通知時常見檢附不動產買賣契約，如於通知時未檢附不動產買賣契約，仍需將《土地法第三十四條之一執行要點》第8點第6款規定內容通知其他共有人。
五、共有人間的「處分」要否通知其他共有人？
(一)按「共有人出賣其應有部分，除買受人同為共有人外，他共有人對共有人出賣應有部分之優先購買權，均有同一優先權」《土地法第三十四條之一執行要點》第13點第9款前段定有明文。因此共有人出賣其應有部分時，如買受人同為共有人時，則無優先承買權的適用。
(二)依照最高法院判例意旨（註2）：「土地法第34條之1第4項規定共有人出賣應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，其立法意旨無非為第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優先承購權，簡化共有關係。若共有人間互為買賣應有部分時，即無上開規定適用之餘地。」可知，共有人將共有土地處分予他共有人時，共有土地的其他共有人無法主張行使優先承買權，則解釋上於此情形處分共有土地時，似無通知其他共有人的必要（註3）。
六、出賣的共有人違反通知義務時的效果：
(一)最高法院大法庭裁定（註4）認為：「出賣之共有人違反通知義務，致未受通知之他共有人無從行使優先承購權，倘構成侵權行為致該共有人因此受有損害，自得依侵權行為之法則請求出賣之共有人負損害賠償責任。」。
(二)最高法院實務見解（註5）另認為：「土地法第34條之1第2項所規定之通知義務，純屬共有人間之內部關係，如未踐行此項通知義務，僅生應否負損害賠償責任之問題，對於出賣處分效力尚無影響，不能對承買人主張其買賣契約為無效請求塗銷登記。」。
(三)因此，如出賣共有物的共有人違反通知義務時，其他共有人得向其主張侵權行為損害賠償責任，但因《土地法》第34條之1規定的優先承買權屬於「債權性質」，其他共有人不得對承買人主張買賣契約「無效」，而請求地政事務所塗銷登記。
七、結語
共有人於以多數決處分共有土地時，應特別注意《土地法》第34條之1及新修正《土地法第三十四條之一執行要點》關於「通知」的規定，避免遭其他共有人主張應負侵權行為損害賠償責任，建議共有人於以多數決處分共有土地時，如對於相關法律及登記規定不瞭解，可向專業的律師以及地政士諮詢，以確保辦理的程序均符合相關法律的規定，可減少爭議發生的風險。
（本文作者為永然聯合法律事務所台北所主任律師兼永然法律基金會董事）
註1：台灣高等法院103年度上字第251號判決意旨。
註2：最高法院72年度台抗字第94號判例意旨。
註3：顏世傑：〈優先承買權之通知與確認優先承買權不存在之確認利益──兼評最高法院109年度台上字第203號民事判決〉，司法週刊，第2165期，112年7月14日，頁2。
註4：最高法院109年度台上大字第2169號民事裁定意旨。
註5：最高法院68年度台上字第2857號判例意旨、最高法院97年度台上字第877號判決意旨、最高法院111年度台上字第548號判決意旨。
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