【專欄】如何解消共有關係，讓土地的產權單純化？

文/張雅蘋(律師)
案例
如何讓共有土地之產權歸一人單獨所有？
除以「協議分割」或「裁判分割」共有土地外，有無其他方式可達單獨所有？
解析
一、前言
不動產的所有權型態有單一所有權人「單獨所有」，或多數人「共有「之區別。而不動產如為共有狀態多不利於土地有效使用、社會整體經濟利用，為促進土地有效利用、社會經濟發展、終結土地共有關係，為此，《民法》第823條規定：「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。……」，共有人得隨時請求分割共有不動產，消滅共有關係。
二、共有土地分割方法
共有土地分割之主要目的在於讓共有土地變成個人單獨所有，消滅共有關係，促進有效管理和使用，下列有三種共有物之分割方法：
(一)協議分割：
《民法》第824條第1項規定：「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。」，如有一共有人提出分割共有土地之提議，並經全體共有人對於分割方案、分割方式（包含但不限於原物分割、價金分配找補、抽籤等）達成共識協議，即可為共有物之分割。
(二)調處分割：
1.如共有人對於土地無法達成分割協議，任何共有人可以依據《土地法》第34條之1第6項規定：「依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處，不服調處者，應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。」，向地方政府直轄市、縣（市）地政機關申請「調處」。
2.地方政府依據《直轄市縣（市）不動產糾紛調處委員會設置及調處辦法》相關規定為程序審查後，並以「書面」通知共有人進行調處程序，如共有人於調處期日到場並達成協議，則依該協議內容為調處結果；如調處期日未能達成協議，或任一方共有人經二次書面通知未到場，機關則會依據現有客觀資料予以裁處，並做成調處結果通知當事人。
3.如無共有人不服該調處結果，受原物分配之當事人即可檢附相關證明文件，「書面」陳報該管直轄市、縣（市）政府，依調處結果辦理，登記機關在受理當事人申請登記時，應函詢該管直轄市、縣（市）政府該案是否有共有人不服調處結果，於規定期間內訴請法院審理之情形。
4.惟須注意的是，如共有土地屬於「遺產」之一部，依據內政部104年5月5日台內地字第1041303747號函文要旨：「申請人就已辦竣公同共有繼承登記之不動產申請調處變更為分別共有時，仍得由不動產糾紛調處委員會依規定予以受理，惟應經全體繼承人同意後為之內容」，即因要將繼承而來的公同共有土地分割為分別共有土地之情形，屬「遺產分割」之情形，依《民法》第1164條規定，及遺產分割目的是在廢止遺產全部之公同共有關係，遺產分割之分割方法需針對「全部整體遺產」為之，應經全體繼承人之同意為之。
(三)法院裁判分割：
《民法》第824條第2項規定：「分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。」
三、不得分割情形
共有土地之各共有人，雖得依《民法》第823條第1項規定，隨時請求分割共有土地之分割自由原則，惟該條項亦有明文排除，若因法令另有規定、土地之使用目的不能分割、契約訂有不分割之期限之限制條款，則不得分割：
(一)因土地特殊使用目的：
共有土地如有特殊使用目的，如共有道路、界標、界牆或用於區分所有建築物之建築基地，此等對於整體功能或安排之特殊使用目的，或是土地已經變更為特定用途（如自然保護區等），不能分割或改變其用途。
(二)因土地持有人共同訂定不得分割契約：
1.土地共有人如已明確約定「不分割期限」，於此該「不分割期間」內，則無法進行土地分割。
2.《民法》第823條第2項規定約定不分割之期限：「前項約定不分割之期限，不得逾五年；逾五年者，縮短為五年。但共有之不動產，其契約訂有管理之約定時，約定不分割之期限，不得逾三十年；逾三十年者，縮短為三十年。」
3.該條項之立法理由亦有明白揭示，如共有物急速分割，有不利於共有人者，故使各共有人得以特約訂明於一定之期間內，不得請求分割。但此種期間，亦不宜過長，使社會經濟，轉形濡滯，故以「五年」為限；約定如逾五年者，則縮短為五年。
4.後因「不動產利用恆須長期規劃且達一定經濟規模，始能發揮其效益，若共有人間就共有之不動產已有管理之協議時，該不動產之用益已能圓滑進行，共有制度無效率之問題足可避免，是法律對共有人此項契約自由及財產權之安排，自應充分尊重，爰於第二項增列但書規定，放寬約定不分割期限至三十年（瑞士《民法》第650條第2項規定參照）」，此乃該條規定放寬不分割期限之修法理由
(三)法令禁止分割：
法令明文禁止分割特定類型之土地（如：建築基地、法定空地、未支付遺產稅之土地、土地重劃區徵收期間），或是有最小面積單位禁止再分割、耕地最小分割面積（如：《土地法》第31條規定：「直轄市或縣（市）地政機關於其管轄區內之土地，得斟酌地方經濟情形，依其性質及使用之種類，為最小面積單位之規定，並禁止其再分割。」、《農業發展條例》第16條第1項規定除特別情形外：「每宗耕地分割後每人所有面積未達○．二五公頃者，不得分割。」）等依照「法令」不得辦理土地分割之禁止細分等限制規定。
四、除以協議分割或裁判分割共有土地外，仍有下列方式可使共有土地達單獨所有之目的
(一)調處分割為特定共有人單獨所有，並以金錢找補他共有人之調處結果，且無人爭執提起訴訟：
1.依據《土地法》第34條之1第6項規定，任一共有人得向地方政府設置之不動產糾紛調處委員會申請調處，已如前述。
2.惟申請調處所執分割方案為歸由特定人單獨所有，其餘共有人可依其共有比例受合理現金補償之方案，並檢附相關資料可證該方案為最適方案，由「不動產糾紛調處委員會」做成該方案之調處結果，如無人有意見提出訴訟者，則得由該特定人單獨取得該筆共有土地之所有權。
(二)多數決處分共有土地予第三人單獨所有：
1.在共有人眾多之情形下，依《民法》第819條第2項規定：「共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。」，處分全部土地須得全體共有人同意，諸多意見不利於處分共有土地，立法者為解決共有不動產之糾紛，促進土地利用，便利地籍管理及稅捐課徵，於《土地法》第34條之1第1項規定：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」之多數決處分機制。
2.易言之，共有土地之處分如有過半數以上共有人，而且此過半數以上共有人的土地持分合計大於二分之一；抑或是未過半數之共有人，但土地持分大於三分之二，均可以多數決處分共有土地，並踐行土地法規定之相關程序（如通知共有人優先承購權、處分後所得價金需依照土地持分分配予各共有人），即可無庸取得全體共有人之同意，將全部土地出售，由一人單獨所有。
（本文作者為永然聯合法律事務所桃園所執業律師）