「少子化」房價會跌？提高容積獎勵有利都更？學者張金鶚一次解答

張金鶚認為，提高容積獎勵有利於都更，這只是政治人物選舉只求短期利益的空頭支票。（圖片來源／信傳媒編輯部）

房地產學者張金鶚三年前從政大地政系退休後，從今年年初，他就與夫人一起到台南，展開Long stay，同時順道接受成大都市計畫系邀請，開了一門房地產相關的課程。張教授雖然退休，但三不五時還是常接到媒體朋友打電話來詢問，相關房地產問題，尤其最近包括「都更應提高容積獎勵」的老問題，「少子化」人口減少，房價是否會下跌？等等的問題，他都一一在臉書做解答。

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提高容積率獎勵都更？「正當性」與「公平性」何在

張金鶚表示，每當選舉，就會有政治人物提出「都更應提高容積獎勵」的老問題，他其實不想回應這些選舉無趣的老問題，不過因記者仍然鍥而不捨追問，只好再重複過去一貫看法。

他表示，「容積」就是「金錢利益」，政府提供容積獎勵給老屋更新者，其「正當性」與「公平性」為何？為什麼老屋有產權者能夠讓政府提供「容奬」，這些是弱勢族群嗎？改善老屋環境是個人利益的增加，對於一般人沒屋者是否公平？

他進一步指出，能否都更問題的關鍵是在「容積獎勵」嗎？越多容積獎勵，是否地主與建商利益分配更多糾紛？地主貪圖容奬利益，是否不要太答應同意都更？

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都更要做好關鍵不在容積率，而是這四點

他認為，一、據有法定效力且透明公開公正的協商機制，二、都更公平公正客觀具公信力的權益估價，三、讓各權益關係人認識自己權益價值及都更程序的教育，四、要有專業都更團體（最好是可被信任的NGO團體）的協商介入，如果能把這四個機制給做好，才是能否都更的關鍵。

他認為，都會任意增加容積，相關公共設施是否能夠配合，都市品質是否下降？個人利益與都市公共利益發生衝突，政府應如何面對？政治人物選舉只求短期利益，空頭支票，選民經過這麼多次經驗，還看不出來嗎？最後他也提醒，別忘了「糖（容奬）吃多了，是會蛀牙（破壞都更）的！」

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影響房價的因素不只是少子化

另外，關於少子化與房價議題，張金鶚表示，人口少子化，是未來一定的趨勢，人口減少，住房需求一定會逐漸下降，只是「人口數」減少速度相對「家戶數」較快，但因為家庭結構（單身及頂客族增加）改變，住房需求的下降是長期緩慢趨勢，短期雖影響不大，但長期影響卻越來越嚴重！

他表示，住房需求改變且逐漸減少，當然會影響到房價。只是影響房價的因素還很多，長期因素主要是人口家戶和所得資產；重點是在短期因素，包括金融、租稅與政經環境，特別是政策/政治的影響。

他強調，買房不能買大盤、買趨勢，而是買個股、買個案個戶。購屋者應重視個案差異（統計上稱變異數），而不要太在意整體趨勢（統計上稱平均數）！住戶價格影響主要是個案個戶的產品、區位與管理，住的舒適的好房子才是房價的核心。

至於人口少子化，住房需求改變減少，未來是否該買房？他認為，買房是個人決策，主要是看個人需求，是否找到自己喜歡適合的好房子（包括產品、區位與管理），然後價格自己能否負擔，至於是價格便宜高低，那是個人判斷能力與經驗問題，自己要作決定。換言之，每人買房決策不同，不同生命階段住房需求決策也不同，任何人都無法幫你自己作決策！

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