屋主去年才買嫌小想轉賣 他問為何銀行放貸成數低 網秒揭關鍵

一名網友不解,房仲稱前屋主因嫌房子太小,買不到一年就想賣掉,但銀行願意核貸的成數卻不多?很快有網友點破,前屋主很可能是投資客,想賺的價差銀行自然估不到。

想買房 為何銀行放貸成數低?

近日,有網友在臉書社團「買房知識家 A你的Q」中發問,表示自己近期正在看屋,房仲表示某物件原屋主去年才買下,因為「嫌太小間」才想賣掉,但原PO發現,如果自己想買下這間房,銀行的貸款成數無法太高,想知道「這是為什麼?」

對此,許多有經驗的網友紛紛出面解惑,不少人都認為「嫌太小想轉賣」恐怕只是房仲的話術,買入一年內就想轉手的屋主,很可能是投資客,投入的裝潢費及轉賣想賺取的價差都會反映在轉售的價格中,而這些費用銀行當然不會列入估價:「例如他買500,賣你700,銀行根本估不到,所以你自備款就要比較高。十有八九投資客買了要脫手,因為前屋主要賺」、「簡單說白話文就是投資客買了要轉賣給你,溢價的部分銀行不會鑑價給你,請你自備款準備多一點當個好盤子」、「因為拉皮的裝潢沒開發票,不認列成本,銀行又不覺得有哪個價值」、「我猜因為價差大,因為買太貴了。銀行鑑價判定沒有到那個價值」、 「屋主要把買賣這間房,所有的稅金、成本、轉嫁到你身上,加上他要賺一手,價格墊太高,銀行估不到,自備款就要高,結論:看下一間!」。

不少網友認為,「屋主嫌太小才轉手」恐怕只是房仲的話術,前一任買家很可能是投資客,轉手想賺的價差銀行當然不會列入鑑價。(示意圖/取自Pexels)
不少網友認為,「屋主嫌太小才轉手」恐怕只是房仲的話術,前一任買家很可能是投資客,轉手想賺的價差銀行當然不會列入鑑價。(示意圖/取自Pexels)

有人進一步用數字舉例說明,更能明顯看出差異:「買500萬貸八成跟賣你1000萬只能貸6成,當然不一樣。」、「房地合一稅對房屋持有未滿5年扣稅是45%,屋主還想賺50~100萬,那你覺得這房子有這麼高的價格嗎?」除了開價太高外,也有人推測,假設房仲「前屋主覺得空間太小才轉售」的說詞為真,該物件也可能是套房,貸款成數自然比一般房型低。

一年內轉手的物件,銀行可參考前一任買家的實登價格核貸,對第二任買家來說貸款成數自然偏低。(示意圖/取自pixabay)
一年內轉手的物件,銀行可參考前一任買家的實登價格核貸,對第二任買家來說貸款成數自然偏低。(示意圖/取自pixabay)

短期移轉 銀行會參考前次實價登錄

此外,也有網友提出專業的分析,指出政府為了遏止短期內買進又賣出的炒房風氣,規定買房一年內再轉售的案件,銀行估價標準會看「前一次買方購入的實價登錄」為主,而非第二任買方購買的價格,舉例來說,假如現任屋主買800萬,無論下一任買方以多少價格接手,銀行最高就是以800萬去算成數,屋主貸款8成,即640萬。一年內買進又要賣出的房產,銀行也會酌減貸款額度。加上前一任屋主難免會將前一次買房的稅金、裝修費等費用加入,價格一定會墊高,這些都不會在銀行的評估範圍內,短期內接手的買家自然必須準備更多的自備款。

(封面示意圖/取自pixabay

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