展望520／高房價問題短期難解 專家建議先做好租屋透明化

總統當選人賴清德就任後內政挑戰多，最受關注的議題之一就是居住正義。賴清德在大選時期提出社會住宅達100萬戶、持續辦理租金補貼等健全房市措施。學者專家認為，高房價問題是結構性因素，需要朝野、民間，和整體政策連動配合，才能改善，短期難以見效。專家建議，新政府應設定短期讓民眾住得好、租得好的目標，長期可進一步透明化租屋市場和推動房東租稅改革。

房價遙不可及 結構性問題短期難解

520即將到來，新政府內、外挑戰千頭萬緒，高房價問題長期以來成為民眾難以承受的負擔。總統當選人賴清德在大選期間，提出的居住正義政策重點包括，追加興建社會住宅至100萬戶，包括社宅25萬戶、包租代管25萬戶和租金補貼50萬戶；持續辦理租金補貼政策，設定2032年達到協助百萬租屋家戶的的目標；持續推動新青安貸款，以及囤房稅等稅制改革。

高房價問題棘手，民眾感受深刻，卻又非一夜之間可以解決的問題。東海大學政治系教授沈有忠表示，房價過高、年輕人薪資太低，中間落差太大，形成房價的結構性因素，短期難以根本解決。他表示，社會住宅或租金補貼可以解決燃眉之急，要整體解決房地產市場的問題，需要朝野共識、業者配合。沈有忠說：『(原音)短時間內可能用社會住宅，或用租金可以解決燃眉之急，政府或朝野政黨要思考怎麼樣在根本性問題達成共識，慢慢解決這個問題是長遠之計。還需要民間配合，資本主義路線，市場化競爭，房地產業者或是房市業者，他們當然不太希望政府用過多政策干預，另外來講，怎麼跟業者溝通，這恐怕短時間不太容易，但是應該要朝這個方向做階段性規劃。』

住宅三箭另外兩箭 新政府能射中靶心？

OURs都市改革組織秘書長彭揚凱表示，蔡英文總統2016年競選時，提出「住宅三箭」，包括興建社會住宅、改革租屋市場和不動產稅制改革，8年過去，僅社會住宅和租金補貼有成果。彭揚凱認為，賴清德應該實踐另外兩支箭，如果還是只靠社會住宅與租金補貼，沒有辦法解決問題。彭揚凱說：『(原音)我們還是覺得蔡總統之前提的改革方向正確，我們認為賴總統除了繼續延續蔡總統，繼續認真推社宅、租金補貼之外；另外，之前蔡總統提的住宅三箭的另外兩箭，我們期待賴總統來幫蔡總統實現。如果繼續還是只有蓋社宅跟租金補貼，我們覺得並沒有辦法解決問題。』

彭揚凱指出，所謂租屋市場透明，指的是積極引導都會區空屋出租，讓擁有多戶房子的人願意釋出到租屋市場；同時，搭配稅制改革，也就是國內討論已久的「空屋稅」，讓有多間房屋的房東願意把房子拿出來出租。另外一箭，則是大刀闊斧改革租金稅制。彭揚凱表示，許多房東不願意房客拿租金報稅，很大的原因是擔憂租金收入會納入個人綜合所得稅收入計算，導致稅率三級跳，稅金暴增。彭揚凱建議，政府既然長期無法從房東身上收取稅金，不如思考房東租稅大特赦，租金改採分離課稅、採低稅率，且課稅不溯及過去的租金。

蔡總統8年來陸續推出健全房市政策、租稅改革，但這兩年房價依舊「驚驚漲」，高昂房價讓年輕人望房興嘆，大選時期，住宅政策、低薪問題也成為年輕族群最關注的議題。新政府該如何回應年輕選民的心聲？沈有忠表示，在三黨的生態下，年輕選票變化更加快速，當前高房價結構性因素不利年輕族群，也對「三明治」族群形成很大壓力，加上新政府必須在4年內做出成績，快速、有效的政策工具成為施政選擇。

沈有忠建議，問題一直都在，政府必須有長遠規劃。他說：『(原音)好像吃泡麵一樣，我們都知道他不營養，但可以吃飽，在這樣情況下，他要短期餵飽這樣的需求，就用吃泡麵，沒時間煮比較有營養料理來吃。我覺得問題一直都存在，只要有選舉循環，我個人相對悲觀一點，在選舉循環，你只要尋求連任，沒有長遠規劃，恐怕都是用比較速食方式在政策上下猛藥。』

彭揚凱表示，之前在低利率政策下，熱錢湧入房地產市場，全世界都面臨高房價問題，台灣很難單獨改變。他指出，政府的政策思維必須一貫，在制定住宅政策時，其他部會的政策也必須配合，以免出現一面振興經濟、一面又要抑制房屋炒作，政策彼此拉鋸的現象，反而使政策效果大打折扣。彭揚凱說：『(原音)過去4、5年其實是中南部漲最多，中南部都是哪些漲？就是政府自己搞的新開發區，地價炒高、房價就高，這也是政府帶頭做的。我們覺得邏輯很奇怪，又說要蓋社宅、我要發租金補貼，我覺得新政府真正的挑戰，就是居住政策能不能跟土地開發政策、都市計畫政策、銀行貨幣金融政策，你要做整體整合跟配套。』

容積獎勵是都更萬靈丹？ 政策須整體配套

房價短期難以追上，都市更新推動牛步，賴清德大選政見也提及檢討提高都市更新容積獎勵，希望刺激老舊房屋都更。彭揚凱表示，台灣社會普遍傾向認為，都市更新要搭配高容積獎勵，且房屋所有權人希望政府全額負擔經費，陷入都更難以推動的循環。

他表示，如果單靠容積獎勵就能解決老屋更新問題，那一開始就給予最高的容積獎勵即可，但實際上並非如此。彭揚凱表示，容積獎勵僅在雙北部分地區有誘因，中南部老舊房屋，或是這次地震災情慘重的花蓮，容積獎勵並起不了作用。另外，靠容積獎勵推動都更的前提是建立在房價上漲，藉容積獎勵空間補平成本；但是政府同時又苦惱房價高昂，這與平穩房價的政策相互矛盾。彭揚凱說，容積獎勵並非刺激都更的唯一處方，還要搭配更多積極手段，例如房屋健檢、揭露老屋安全資訊等。

瞄準青年需求 短期先讓租屋市場透明化

彭揚凱建議，高房價沉痾不可能一次性全部解決，賴清德應在前任政府的基礎上，進一步深化，且蘿蔔與棒子交替使用，使房屋市場有所改變。他強烈建議，新政府住宅政策鎖定年輕人需求，政府雖不能讓每個人都買得起房，但可以先把租屋市場做好，讓租屋更透明，讓空屋進入租屋市場、房客可以設戶籍、租金支出可以抵稅、掃除租屋弊端等，符合現階段年輕人最優先的需要。

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