工商社論》「實坪制」的核心價值

工商時報【主筆室】 年輕人聚集的公共政策網路參與平台，在7月1日發起《房價改實坪制計價，公設坪數可登記但不計價》的提案，在短時間內就跨過5千人連署成案的門檻，由於公共政策網路參與平台是現代公民參與的創新模式，行政院、各部會、以及各縣市政府都承諾具體回應的模式與時程，政務委員唐鳳在9月1日舉行公聽會（工作坊）、內政部也與提案人多次確認提案內容後，在9月30日做出了正式的回應。 對於年輕網民的提案，台北市政府表態支持，行政院長賴清德日前在立院備詢也表示，支持朝實坪制方向研議，跟賴清德關係密切的民進黨立法委員林俊憲在立法院召開記者會，出示ptt網站上高達19,053位年輕鄉民的意見調查，有「高達九成的年輕人，支持公設不計價的制度」。 主管機關內政部地政司面對這個提案，可以想見壓力極大，一方面必須要回應年輕網民的高度期盼，避免引爆網路鄉民集體憤怒的地雷，一方面又得安撫龐大的地產開發商等利益團體，避免立法院龐大的遊說壓力；同時又必須對高達85.4％的自有住宅持有者有所交代，因為任何制度的改革，對於背負龐大房貸壓力的平民百姓都會帶來難以估計的衝擊。 內政部在9月底對於「實坪制」提案做出正式回應，巧妙地在地雷區找到一條各方都能接受的說法。內政部並未提及修法推動房產登記的實坪制，而是從「實價登錄網站」以及「房屋銷售廣告」兩處著手。前者研議於現有的實價登錄系統中，增加交易單價的資訊，至於交易單價是包含公設的平均坪價，或是不含公設的實坪單價，內政部並未做出具體結論。 第二個處理的方向是提高建商廣告的透明度，內政部邀集公平交易委員會、行政院消費者保護委員會、消費者文教基金會以及相關業者，研議要求建商在廣告中揭露每坪單價。目前建商慣例是向購屋者出示房屋售價表，而且都是總價，並沒有每坪單價，如果將來銷售資訊增加每坪單價的揭露，可以減少消費者衝動購買的錯誤，也會增加建商的銷售難度。 我們認為，政府面對實坪制的制度改革，必須從「保護既有房屋持有者最大權益」的思考出發，85.4％的住宅自有率，如果再加上不住在一起的配偶、父母或子女擁有者為4.1％，台灣實際上已經有將近九成的國民擁有自己的房產，因此，任何對房產制度的改變都是影響人民資產的重大變革，只有從保護既有房屋擁有者的角度出發，實坪制的改革才可能成功。 基於這個原則，首先，行之多年的建物所有權登記制度，不宜率爾改變，現今高達九成的國民所持有的資產，都是在公設計價制度下買進的，因此建物所有權登記制度的改革，必須求穩，採取漸進式的制度調整，而不是躍進式的革命。特別是近年因為建築法規逃生梯的需求，造成新建物的公設比動輒三至四成，突然改變登記制度，猶如將現有房屋縮水四成，將會造成房屋持有者、貸款銀行、建築開發商全面的反彈。 其次，內政部與各地方政府應該做的，是嚴查建築開發商灌水的詐欺行為，對於公設比率的計算，一般消費者沒有能力，幾乎是建商說了就算，至於建商如何計算、分配所謂大公、小公、持有土地坪數等，必須仰賴地政單位的核實，實際上也存在小公登記在主建物面積、地下室坪數由全體屋主平均、而非依照持有面積按比例分配等問題，政府應該在公設計算提供專業、透明、而且可以在網路上查核的機制，從登記與計算的透明化來保護消費者的權益。 無庸諱言，公設面積的分配是建商超額利潤的來源之一，內政部以及各地政府的主管單位，至少可以讓既有房屋的公共設施總坪數，分配原則等建立透明的查詢機制，透明化的訊息，實坪制的支持者最大的質疑，就是公共設施計算與分配不透明，政府如果在公共設施的資訊透明化，將會是房產管理制度的重大進步。 第三，也就是內政部已經做出回應的，就是交易價格的透明化，不論是第一手向建商購入新屋的「新屋上市」時期；或是房屋持有者再次賣出的中古屋交易，在交易的過程中都應該朝向價格透明化的目標努力，這是內政部在9月30日回覆的核心行動，應該繼續貫徹。 今年房地產市場出現由剝而復的回春訊號，政府前兩年調整房產稅，好不容易市場消化後重新找到復甦的動能，雙北、桃園的交易與價格都見到落底回升的訊號，台中台南則見到成交量年增20％以上的佳績，大家應該努力呵護得來不易的生機，從保護既有房產持有者最大利益出發，朝向交易與公設登記訊息透明化的方向努力，為房地產市場建立穩健長期發展的基礎，這正是實坪制最重要的核心價值所在。