〈 府城廣角鏡 〉打炒房五重拳恐難畢其功於一役

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■李沃牆

房價節節高漲,許多百姓只能望屋興嘆徒喚奈何。(本報資料照)
房價節節高漲,許多百姓只能望屋興嘆徒喚奈何。(本報資料照)

房子是用來居住,不該作為投資和炒作的商品,然房價卻節節高漲,許多百姓只能望屋興嘆徒喚奈何。據內政部統計,截至二0二一年第四季,全國房貸負擔率為百分之三十七點八三,房價負擔能力為略低等級,較去年同季上升一點二個百分點;而全國房價所得比季為九點四六,台北市更高達十六點二九。持平而論,近年政府打炒房不遺餘力,但未能奏效。

行政院會於四月七日拍板《平均地權條例》修正草案,通過內政部所提五大打炒房修法措施,分別為限制預售屋轉售、炒作行為重罰五千萬、建立檢舉獎金制度、私法人取得住宅用房屋許可制、預售屋解約應於三十日內申報登錄,並將送請立法院審議。令人質疑的是,這五大重拳能否對症下藥,有效抑制房價,遏阻炒房及穩定房市?

首先,此波房價上漲主要是營建缺工和原物料成本大漲,海外台商重組供應鏈、積極回台買地擴廠,以及貨幣寬鬆的超低利率,加上房市景氣循環由止跌點回升到目前的主升段所致。其次,檢視這五大重拳,似乎拳拳到肉,但仍力有未逮之處。

首先,第一拳揮向阻斷轉售牟利炒作管道,限制預售屋、新建成屋契約讓與或轉售,以遏阻換約轉售牟利、哄抬房價,頗能對症下藥。眾所周知,預售屋紅單炒作由來已久,內政部自去年七月一日起,禁止紅單轉售,仍尚未併入房地合一課稅。但針對違法紅單該如何課稅,實務上各國稅局見解不一,有些認為應視為財產交易所得,併入所得稅申報,個人最高稅率百分之四十、營利事業最高百分之二十;有些則認為應視為房地合一案件,併入房地合一課稅,個人、營利事業最高稅率皆為百分之四十五。

其次,針對潛銷、飢餓行銷、散布不實銷售價格與銷售量、網路群組銷售揪團炒房祭出重罰亦允有必要。其實,房地產行銷廣告對消費者影響甚大,一旦有交易糾紛,訴訟程序冗長,公平會將把預售屋行銷廣告列為重點稽查項目;除了提高罰鍰金額外,也將強化稽查手段,扮演「秘密客」走訪建案,看是否有違規行為。

第三,這幾年私法人購買住宅用私法人名義購置豪宅,作為節稅、資產配置,並轉手獲利的現象處處可見。根據統計,二0一九至二0二0年自然人購屋宅數達五十一點八萬,法人購置約二點三萬宅,法人購置占比約為百分之四;自然人購屋數量以一至三房為最大宗,比例高達百分之九十五,但法人購屋數量一至三房比例為百分之六十二,更有高達百分之三十八是購置四戶以上,加上法人擁有多戶住宅人數比例不低,囤房現象尤為明顯。私法人置產囤房助長炒房,抬高房價,令一般民眾苦不堪言,有必要予以管控。

第四,不少投資客利用揪團簽約後再行「換約轉售」的手法,塑造建案搶購完銷假象,藉此造成想買屋的消費者恐慌,促使建案售價不斷調漲。此次修法限制預售屋換約,規定預售屋買賣契約若有解約情形,應於三十日內辦理登錄申報,違者將按戶棟處罰三萬至十五萬元,一定程度能遏止假性買賣炒作,使市場回歸理性交易與合理交易價格。

不過,這五大打炒房措施也有疊床架屋之虞;況且,上有政策,下有對策,如建商被迫調漲新屋價格,最後還是由消費者買單,再加上地方政府人力及執行力不足,恐難收畢其功於一役之效。

(作者為淡江大學財金系教授)