廣告人徐一鳴看文林苑都更案:釘子戶王家不能說的祕密?

《遠見雜誌》撰文∕徐一鳴
遠見雜誌
廣告人徐一鳴看文林苑都更案:釘子戶王家不能說的祕密?

廣告人徐一鳴看文林苑都更案:釘子戶王家不能說的祕密?.

廣告人徐一鳴看文林苑都更案:釘子戶王家不能說的祕密?

文林苑事件後,對於都更,很多人心存疑慮。但實際上,王家真的是都更的受災戶?都更真的只是政府圖利建商的政策?

注意到沒?過去幾年,都更爭議不少,但極少引來媒體報導,或民眾大加撻伐、逼政府「暫緩」執法,更不可能逼得政府「修惡法」。但,文林苑都更案釘子戶王家卻成功辦到了!

除了這是首次地方政府代拆釘子戶之外,就我這廣告人來看,王家選用的抗爭標題與訴求手法十分高明。

一般人抗議都更,大多寫「都更流氓」「鴨霸都更」「誓死抗爭」等衝突性字眼,但王家卻從「家」為出發點提出訴求:「家,不賣也不拆!」「這是要傳給我小孩的祖厝」,成功塑造出建商聯合政府「強拆民宅」的印象,引發許多人的共鳴與同情。

聽到都更釘子戶,大多數人很容易聯想到釘子戶只是想分更多錢,因此對釘子戶既不關心、也不同情。但「家」就不一樣了,每個人都有家,以「家」來訴求時,只要一想到自己的家也可能被強制拆除,十分容易引來共鳴,很容易模糊掉這件爭議事件背後的真相。

一開始並未強烈反對都更

按照網友轉寄給我的內容來看,在網路上以代號razzle留言的人,很可能就是王家念建築的王耀德,他提到:「我媽依據慣例,一廂情願地認為一樓原店面的位置應該是我們的,一般也是這樣操作(如果真的要被迫換房子的話),但是雙方並沒有談過任何的隻字片語,後來樂揚建設表明一樓已經賣光後,我媽抓狂再也不支持都更了(我家唯一的支持者),因為她想養老的一樓位置也沒了……。」

若確實是王耀德留言,代表王家人並非從一開始就一致反對都更,只要能換到一樓店面也許就能讓全部人都同意都更。換言之,文林苑都更爭議是在都更條件上沒談妥,或是王家認為參加都更「不划算」。

另外,razzle提到「中間一度我們還以為樂揚建設已經放過我們了,因為很久都沒有來勸要我們參加都更的事情了……。」沒錯,建商確實不需要王家同意,決定按照法規,剝奪王家當釘子戶的權利。

王家「不願」都更的原因

按照經驗來看,都更後總價可以高出很多,很多人應該都會願意。在許多都更案例中,某些人之所以不願意,通常是因為都更戶本身擁有土地持分較小,或土地持分價值不高,導致都更後可使用的主建物與附屬建築物面積變小。

然而,文林苑王家的土地面積算大,也位在台北市,照理應可拿到非常好的都更條件(都更後五戶與五車位應該價值上億),實在沒道理跟建商硬幹多年。

按照地政事務所登記資料,王家18號這戶最近一次登記資料(登記日期民國83年1月、建物完成日82年10月)來看,當時就有占用鄰地的狀況。

按照財團法人都市更新研究發展基金會執行長丁致成的說法,王家18號這戶實際上非法搭建的部分比合法多。民國83年登記資料時,一、二樓面積合計是90.64平方公尺,電子謄本顯示該地號為陽明段一小段801。在更新前96年測量時,就已經搭蓋到3樓,且一、二樓面積擴大到196.092平方公尺。從周邊衛星空拍地籍圖顯示,在地號801位置上的建築物明確標示是三層樓3R,同時灰色的建築物範圍也確實顯示占用鄰地,擴張到部分799、800、802地號,而王家另一塊803地號也占用到國有地,並將之圍在自家圍牆內。看起來,王家所說三年前的「整修」,可能就是上述的違法「擴建」。

由於被王家佔用的鄰地大多已同意都更,不論王家是否同意,王家三年前花錢擴建的部分,就必須拆屋還地,王家應自知理虧,為什麼不肯善罷甘休?

王家土地不夠格當釘子戶

仔細研究相關規定後,我發現,就算王家曾表達過異議,由於王家土地屬於「袋形基地」(與公路無適宜之聯絡的土地),從土地使用區分圖可以清楚看出,王家的801與803並未連接周邊的道路用地。除非有辦法聯合其他有建築線的地主,恐怕也很難不被劃入範圍內。難怪協助贊成戶開記者會的周先生表示:「這兩年多來,王家某人還一直追著某些搬遷的住戶,讓都更戶感到被騷擾,王家人施壓住戶為何不合作、堅持價格。」

在法院判決中,王家曾主張建商違反第14條規定,但這也許是王家誤解第14條規定的涵義,以為只要沒同意都更,建商就必須將地號778、802一併劃出都更範圍,讓王家土地將來有機會與778、802另行劃定更新單元。或是與802另行劃定更新單元,並使778或779土地成為私設通路,否則將違反第14條「街廓內相鄰土地無法劃定更新單元」的情況,進而誤以為這將導致文林苑的都更利益變得更少,甚至導致整個都更案無法通過,使王家有更大的談判籌碼。

事實上,雖然第14條規定本身並非強制劃入都更範圍的法源基礎,它只是規定核定的都更範圍後,不能造成與「核定範圍」相鄰土地成為袋地。但只要王家土地被劃入都更範圍後,就不再算是「相鄰土地」,自然沒有違反第14條「街廓內相鄰土地無法劃定更新單元」的問題。

相反地,若沒將王家土地劃入都更範圍,反而才會違反第14條規定!也就是說,除非778、779也為不同意戶,才能至少避免王家的801成為袋地,否則就算王家曾表達過異議,還是必須將王家土地劃入都更範圍,以免王家土地圍成袋地而違反第14條規定。

多數決與強制拆除必須保留

妙的是,針對像王家的袋地地主,按照法院判決,建商確實只需要「通知」過王家即可,難怪王家會氣得跳腳!

或許就是不甘心,王家採取「玉石俱焚」的姿態,持續阻擾建商開工,市政府執行代拆後,僵局持續超過百日。

政府、建商一開始掉以輕心,後來加上民眾的同情心,立場不怎麼穩的王家,居然成功引發許多人共鳴,逼得政府「暫緩」執法,也逼得政府要修「惡法」,一時間,都更成了票房毒藥,未來影響極大!

我只衷心期望,本文披露後,能促使有關單位了解:「多數決」與「強制拆除」的規定必須保留,否則都更玩不下去,後果可是非常嚴重。

都更能否順利推動,對於有32萬棟屋齡30年以上,老屋占整體住宅比例近四成的台北市特別重要,這也是台北市政府必須積極推動都更的主要原因。再拖下去,消防設施不足、耐震強度也不足的老屋,只要一場大火、一場大地震,很容易掀起一場大災難,到時候恐怕不是鬥鬥嘴可以解決的!

很多人看都更議題時,總覺得與我無關,但一旦台北市無法順利推都更,其實間接影響更多人。受到盆地地形限制,台北市都會區的範圍無法再擴張,除非將老屋拆除後重建,以增加容積率的方式,增加住宅供給量。

尤其在都更無法順利進行,老屋逐漸不堪使用後,更多人都會去搶另一半的(目前台北市住宅平均屋齡27.66年,屋齡30年以上住宅比例高達43.85%,幾年以後比例將達到一半)較新住宅的時候,只會讓較新住宅價格更加高不可攀,更多人將被迫住在更遠的地方。

炒作退燒有助於推動都更

在文林苑都更爭議上,由於中央與地方政府態度皆曖昧不明,導致原先對都更有高度期待的建商與民眾紛紛退出觀望,老公寓與大樓價差已逐漸拉開。不過,我個人認為這反而是好事,雖然老公寓屋齡持續累加,但土地持分價值不會消失。都更炒作題材退燒後,其實都更比較容易推動,否則老公寓價格繼續狂飆,都更只會更難推動。

結論是,只要台北市中心土地難以都更,台北市中心土地價值將持續被推升,而老公寓炒作題材消失,老公寓市價穩定,這兩點都有助於都更的潛在報酬,關鍵就看政府怎麼下好這盤原來走壞的棋!(本文為作者觀點,不代表《遠見》雜誌立場)

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